나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4135 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치
본건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 "포항해맞이초등학교" 남동측 인근에 위치함.

2) 주위환경
인근 일대는 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물중 7층 702호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 장판지, 타일 등,
창호: 하이새시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남동측 하향 경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트로 이용중

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 23미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(용적률 291.92%이하,건폐율 17.65%이하,층수 25층
이하, 허용용도 -), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구
역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 291.92%이하,건폐율 17.65%이하,층수 25층이하, 허용용도 -), 지구
단위계획구역 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 포항지원 2025타경4135 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1, 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층 702호에 위치한 아파트입니다.

감정평가액은 1억 59,000,000원이며, 건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 28.84㎡ (약 8.73평)이며, 건물 전용 면적은 59.97㎡ (약 18.14평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 25층 건물 중 7층에 해당합니다. 2007년 4월 27일에 사용 승인되었습니다.

단지명은 환호해맞이그린빌2단지이며, 총 5개동, 727세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 환호동에 소재하며, "포항해맞이초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지는 남측으로 폭 약 35미터의 대로와, 남서측으로 폭 약 23미터의 중로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 9월 6일 접수된 신경북새마을금고의 근저당권 (을4)입니다.

이후 등기된 가압류(현대캐피탈, 참저축은행, 포항축산업협동조합, 경북신용보증재단) 및 임의경매개시결정(신경북새마을금고)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위이므로, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

총 등기부채권액은 175,218,779원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 배후 주거 단지 내 상권으로 분류됩니다.

인근에 포항해맞이초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요가 예상됩니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 정확한 확인을 위해서는 별도의 지도 검색 및 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

아파트명은 환호해맞이그린빌2단지이며, 관리사무소 연락처는 054-255-1700입니다.

단지는 2007년에 입주를 시작했으며, 총 5개동 727세대로 구성된 중규모 아파트 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 157대의 차량을 주차할 수 있으며, 전기차 충전 시설도 지하에 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 최복이 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

보증금이 0원이라 할지라도, 해당 임차인이 법적으로 주장할 수 있는 권리가 있는지에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

감정평가액 1억 5,900만원 대비 등기부채권 총액이 1억 7,521만원으로 높은 편이나, 이는 대부분 말소되는 권리이므로 낙찰자의 부담으로 이어지지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 북구 환호동의 아파트로서, 교육 시설 인근에 위치한 주거 환경이 양호한 지역에 자리하고 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 향후 명도 절차 진행 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 임차인과의 관계 및 법적 쟁점에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 59.97㎡)의 매매가는 2026년 6월~7월 기준으로 1억 4,000만원에서 1억 4,900만원 사이에 형성되어 있습니다.

감정가 1억 5,900만원은 최근 실거래가 최고가보다 1,000만원 가량 높은 수준입니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적이며, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색해야 합니다.

초등학교 인근이라는 입지 조건은 주거 수요를 꾸준히 확보할 수 있는 장점으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터(2026년 6월 10일 1억 4,000만원, 2026년 6월 1일 1억 4,900만원, 2026년 7월 1일 1억 4,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 1억 4,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 판단됩니다.

감정가(1억 5,900만원)가 시세보다 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 최근 실거래가 평균가인 약 1억 4,300만원을 기준으로, 명도 관련 불확실성을 고려한 소폭의 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1억 3,500만원 ~ 1억 4,000만원

본 예상 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 물건의 현황, 법원 경매 절차, 임차인과의 협상 가능성 및 낙찰 후 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.