나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11439 [1] 경상북도 구미시 진평동 1056-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "진평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "다가구주택부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제 한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외벽: 대리석붙임, 스톤코트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11439 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (정보에 따라 '주OOOOOOO'으로 표기되었으나, 등기부상 권리자는 주택도시보증공사임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건소재지: 경상북도 구미시 진평동 1056-5

특이사항: 중복사건, 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

감정가: 600,132,100원

토지면적: 184.30㎡ (약 55.75평)

건물면적: 342.57㎡ (약 103.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 구조

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

외벽: 대리석붙임, 스톤코트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "진평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

대중교통시설 이용 측면에서도 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 구미시 시내버스가 운행 중에 있으며, 인근 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(환경관리과 문의 필요), 상대보호구역(학교 관련)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을13 근저당권 (팔공농업협동조합, 2022-02-11 접수, 192,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이 권리를 기준으로 하되, 이후 접수된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite: original prompt]

3.3. 인수 보증금

임차인 현황상 총 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. [cite: original prompt]

3.4. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 임차인의 보증금 및 월세를 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

* 고연식: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-03-19, 확정 2024-03-20. 대항력 없음.

* 김병찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-20. 대항력 없음.

* 김희정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-08. 대항력 없음.

* 오유미: 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-09-07, 배당신고 2024-08-06. 대항력 없음.

* 이서진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-31. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (201호): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-29, 확정 2022-03-11, 배당신고 2025-02-19. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (501호): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-20, 확정 2022-04-06, 배당신고 2025-02-19. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (501호): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-18, 확정 2022-04-28, 배당신고 2025-01-13. 대항력 없음.

* 지주택공사 (502호): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-18, 확정 2022-04-28, 배당신고 2025-01-13. 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 진평동은 구미시의 주요 주거 지역 중 하나이며, 전자 산업단지와 근접하여 배후 주거지로서의 역할을 하고 있습니다.

최근 진평동의 '진평음식문화특화거리'가 유망골목상권 지원사업에 선정되는 등 지역 상권 활성화 노력도 이루어지고 있어, 잠재적인 지역 가치 상승 요인을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 발달 가능성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

산업단지 배후 주거지로서의 특성을 가지며, 지속적인 인구 유입 및 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건은 "진평초등학교"와 인접해 있어 초등 교육 환경이 우수합니다. [cite: original prompt]

구미시는 교육 관련 시설이 잘 갖추어져 있으며, 인근에 중학교 및 고등학교도 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

구미시청 종합지도서비스 등을 통해 확인할 수 있는 자전거 편의시설, 병원, 약국 등은 인근 지역에 분포하고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 경매 절차

사건에 "중복사건" 표기가 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역으로 용도지역은 양호하나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 진평초등학교 인근이므로 학교 환경위생 정화구역 등 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동 소재의 다가구주택으로, 제2종일반주거지역에 위치하며 진평초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 중복사건 표기가 있는 점과 토지이용계획상 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역)은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 구미시 진평동, 진평초등학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 수익성: 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정, 인수할 임차인 보증금 없음.

* 지역 개발: 구미시의 산업단지 배후 주거지로서의 역할 및 상권 활성화 노력 (진평음식문화특화거리 등).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 공실률, 관련 세금 및 부대 비용, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 감정가는 600,132,100원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 유사 다가구주택의 임대 시세, 공실률 등을 포함한 면밀한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.