나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1122 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1012-14 보림트윈빌 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구남양학교" 서측 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물중 제2층 제202호로서, ·외벽: 벽돌치장, 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 바닥재 및 타일등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 유사토지로서 "다세대주택부지"로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개나리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고하였으며, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1122 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 옥OOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1012-14 보림트윈빌 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

건축년도: 2002년

총층수: 4층 (해당층 2층)

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 60.83㎡ (약 18.4평)

토지지분: 60.834㎡ (약 18.4평)

건물면적: 82.05㎡ (약 24.8평)

건물지분: 82.05㎡ (약 24.8평)

1.1. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치하며, "대구남양학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 두산초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 을구에는 대한생명보험주식회사, 한화생명보험주식회사, 옥포농업협동조합 명의의 근저당권 및 가압류 내역이 있으나, 모두 말소된 것으로 확인되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매(2025타경1122)는 옥포농업협동조합에 의해 신청되었습니다. 등기부채권 총액은 227,100,000원입니다.

1.3. 2. 말소기준권리

말소기준권리로는 2008년 7월 18일 접수된 대한생명보험주식회사의 근저당권(을4)이 명시되어 있으며, 경매 절차에 따라 해당 권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 인수 여부를 철저히 확인해야 하는 잠재적 위험 요소가 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 동향

최근 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 면적당 매매가는 약 193만원/㎡ ~ 202만원/㎡ (약 641만원/평 ~ 668만원/평) 수준입니다. 본건의 감정가는 196,000,000원으로, 면적당 약 239만원/㎡ (약 788만원/평) 수준으로 산정되었습니다. 감정가가 시장 평균보다 높게 책정되어 있으나, 이는 감정평가 시점의 가치이며 실제 시장 거래가는 다를 수 있습니다.

1.4. 2. 주변 시설

본건 주변에는 학교(대구남양학교, 개나리유치원, 두산초등학교)와 주거시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 일반적인 주거 상권으로 형성되어 있습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 교육 환경

인근에 대구남양학교, 개나리유치원, 두산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 미상 위험

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 중인 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금 또는 별도의 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 2. 현장 확인 제한

현장 방문 시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부 관찰 범위 내에서만 조사가 이루어졌으며, 내부 구조나 하자 등은 통상적인 기준으로 기재되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 토지이용계획

상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 교육청의 심의 등 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 생활 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 말소되어 비교적 깨끗하나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 감정가는 시장 시세보다 높게 책정된 경향이 있으므로, 입찰 시에는 이러한 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 비교적 선호되는 지역에 위치.

* 인근에 학교가 있어 자녀가 있는 세대에게 적합한 환경.

* 모든 권리가 말소될 예정으로, 명도가 잘 진행될 경우 비교적 깨끗한 물건.

* 일반적인 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 면적당 매매가는 약 193만원/㎡ ~ 202만원/㎡ 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 건물 면적(82.05㎡)에 대입하면 약 1억 5,900만원 ~ 1억 6,600만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 다만, 감정가와 시장 시세 간의 차이, 그리고 임차인 현황 미상으로 인한 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 안전한 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 선에서 고려해볼 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 89.3% 수준으로, 시장 시세 범위 내에서 위험 요소를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.