나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1081 [1] 대구광역시 중구 태평로3가 177-3 대구역경남센트로팰리스 101동 36층3601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 태평로3가 소재 '달성네거리' 동측 인근에 위치하는 '대구역경남센트로팰리스' 101동 36층 3601호 단위세대이며, 부근은 아파트단지, 각종 상업.업무시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단 이용성 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 44층건 중 36층 3601호 단위세대로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어, 벽지, 타일 마감 등, 바 닥: 바닥재 타일 마감 등, 창 호: 샷시창임.

이용상태

일련번호 가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 '건[아파트]부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 6~8차선, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, <추가기재>가축사육제한구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1081 (1)

소재지: 대구광역시 중구 태평로3가 177-3 대구역경남센트로팰리스 101동 36층 3601호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 502,000,000원

1.2. 건물 정보

건물명: 대구역경남센트로팰리스 101동 3601호

준공일: 2022년 8월 16일

총 층수: 44층 중 36층

건축 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 평지붕

전용 면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적 (지분): 16.79㎡ (약 5.08평)

토지 용도: 아파트 부지

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 철도보호지구, 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대구광역시 중구 태평로3가 소재 '달성네거리' 동측 인근에 위치한 '대구역경남센트로팰리스' 101동 36층 3601호 단위세대임.

부근은 아파트 단지, 각종 상업 및 업무 시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경이 양호함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성과 간선도로 접근성이 우수하여 교통 사정이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준 권리는 2023년 12월 27일 접수된 최우주 근저당권(을1)임.

전체 등기부채권 총액은 430,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 하홍신 (하 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 23일

확정일자: 2022년 12월 5일

배당신고일자: 2025년 1월 13일

대항력: 있음.

주의: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소 기준 권리

최우주 근저당권 (접수일자: 2023-12-27, 채권최고액: 120,000,000원)

3.4. 인수/소멸 권리

인수되는 권리: 하홍신 주택임차권 (보증금 230,000,000원) - 배당에서 전액 변제되지 않는 금액

소멸되는 권리: 을1, 을2, 갑4 (최우주 근저당권, 주식회사에스엠코퍼레이션 근저당권, 임의경매 개시결정)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건 주변은 아파트 단지, 각종 상업 및 업무 시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음.

달성네거리 인근으로 상업 시설 밀집 지역에 위치함.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 전반적인 설명상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대규모 상업 및 업무 시설이 인근에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

공원이 가까워 여가 활동에 유리함.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 하홍신(하 )의 보증금 230,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있음. (임차인의 배당 현황에 대한 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 대구 중심상업지역 내에 위치한 신축 아파트로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 주거 환경이 쾌적함.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있어 권리 분석 및 배당 현황에 대한 철저한 확인이 필수적임.

안전한 투자를 위해서는 임차인과의 협의 또는 배당 예상액을 면밀히 분석하여 인수 보증금 규모를 정확히 파악해야 함.

8. 투자 포인트

대구역 역세권 프리미엄: 대구역 인근으로 교통 편의성이 높음.

신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 설비 및 시설 이용 가능.

중심상업지역: 편리한 생활 인프라 및 잠재적 가치 상승 요인.

실거주 및 투자 가치: 우수한 입지와 신축성으로 실거주 만족도 및 투자 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 502,000,000원

최근 매매가 (JSON 분석):

2024년 7월: 420,000,000원 (30층, 84.16㎡)

2025년 11월: 453,000,000원 (37층, 84.81㎡)

2026년 6월: 410,000,000원 (19층, 84.16㎡)

최근 거래 사례를 분석할 때, 2026년 6월의 4.1억, 2024년 7월의 4.2억 거래와 2025년 11월의 4.53억 거래가 있습니다. 본 건은 36층으로 고층에 해당하므로, 2025년 11월 37층 거래가(4.53억)를 참고하여 시세는 약 4.3억 ~ 4.5억 원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

대항력 있는 임차인 하홍신(하 )의 보증금은 230,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현 시세(4.3억 ~ 4.5억)에서 인수 보증금(2.3억)을 제외한 금액을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다. 이는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수하는 최악의 경우를 가정한 것입니다.

보수적 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.