나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9288 [1] 경상북도 영천시 임고면 양평리 621-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 임고면 양평리 소재 "수평마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농경지와 창고, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필 일단지 평지의 세장형 토지로 "건부지"로 이용 중입니다 기호(4): 세장형 평지로서, "전 및 일부 창고부지 등"으로 이용중입니다. 기호(5): 다각형 평지로서, "전"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2): 본건 남측으로 3~4m 정도의 도로와 접합니다. 기호(4): 지적도상 맹지이나, 기호(1,2)를 통하여 접근 가능합니다. 기호(5): 지적도상 폭 약2m 정도의 도로에 접하나, 실제는 맹지상태이며 본건 토지들을 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5): 농림지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한), 농업진흥구역, 지역특화발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구) 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(일부제한400m(한육우제한), 가축사육 제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한), 농업진흥구역, 지역특화 발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구)

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4): 제시목록상 지목은 "답"이나 일부 현황은 "창고용지" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 토지들의 임대관계는 미상입니다. 2) 기타사항 : 기호(5) 토지상에 철거, 이동이 용이한 비닐하우스가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, - 외 벽 : 사이딩판넬, 돌붙임 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

급· 배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물의 제시목록상 도로명 주소는 '영천시 임고면 수평길 77-226'이나 일반건축물대장 및 도로명주소 안내시스템상 주소는 '영천시 임고면 수평길 77-26'입니다. .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대내역은 미상입니다. 2)기타사항 : 본건 건물 중 일부 내부구조(설비) 등은 거주자의 탐문조사 및 건축물현황도 등의 자료 등을 통하여 평가되었습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 지상 조경수, 조경석, 관정 등 포함 평가.
- 목록5,6 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)(사실조회회신서 참조).
- 목록4 지적도상 맹지임. 목록5 실제 맹지임.
- 목록4 공부상 “답”이나 일부 현황 “창고용지”임.
- 목록5 지상 철거 및 이동 용이한 비닐하우스 매각 제외.
- 목록3 건물등기사항전부증명서상 도로명 주소 “영천시 임고면 수평길 77-226”이나, 건축물대장 및 실제 “영천시 임고면 수평길 77-26”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9288 (1)

소재지: 경상북도 영천시 임고면 양평리 621-8

용도: 단독주택

감정가: 495,147,850원

토지면적: 4648.00㎡ (약 1,406.32평)

건물면적: 99.65㎡ (약 30.15평)

부속 시설 및 지장물 면적 (일부 제외): 332.50㎡ (약 100.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOOO (등기부 요약상 임고농업협동조합으로 추정)

물건명세서 작성일: 2026년 5월 26일

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 임고면 양평리 소재 "수평마을" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 농경지와 창고, 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 주변 간선도로가 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태:

* 토지 기호(1,2)는 본건 남측으로 3~4m의 도로와 접합니다.

* 토지 기호(4)는 지적도상 맹지이나, 기호(1,2) 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 기호(5)는 지적도상 폭 약 2m의 도로에 접하나, 실제로는 맹지 상태이며 다른 토지들을 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 지역특화발전특구(한방마늘산업특구)로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"가 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 인수되는 지상권은 없을 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2013년 11월 8일자 임고농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 소유권 이전 기록과 다수의 근저당 및 가압류 기록이 있었으나, 모두 말소되었습니다. 최종적으로 채권자 임고농업협동조합의 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 건물 등기부에도 소유권 보존 및 근저당 기록 후 모두 말소되었으며, 다수의 가압류 기록 후 말소되고 최종적으로 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 403,454,371원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

* 주변은 농경지, 소규모 주택, 창고 등이 혼재되어 있어, 주거 기능 또는 농업 관련 활동에 특화된 환경입니다.

* 대규모 상권의 형성은 어려우나, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설(소규모 마트, 점포 등)은 인근 마을에 존재할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 차량 이동 시 영천시 임고면 행정복지센터, 임고초등학교, 하나로마트 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

* 의료시설: 영천 시내에 위치한 병원 및 의원 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 임고초등학교가 소재하고 있습니다.

* 주변 환경: "수평마을" 인근으로, 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. (외부 지도 검색 결과, 인근에 대규모 공장이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오 시설 유무는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 요건: 본건 토지 중 목록5, 6에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 맹지: 토지 기호(4)는 지적도상 맹지이며, 기호(5)는 실제 맹지입니다. 이는 건축 또는 토지 이용 시 진입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

* 토지 공부와의 차이: 토지 기호(4)는 공부상 지목이 "답"이나, 일부 현황은 "창고용지"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 토지 기호(5) 지상의 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 실제 인수되는 부속 시설물 범위를 명확히 확인해야 합니다.

* 도로명 주소 불일치: 본건 건물 등기사항전부증명서상의 도로명 주소("영천시 임고면 수평길 77-226")와 건축물대장 및 실제 주소("영천시 임고면 수평길 77-26")가 상이합니다. 이는 행정 처리 과정에서 혼동을 야기할 수 있습니다.

* 지역 특화발전특구: "한방마늘산업특구"로 지정되어 있으나, 이와 관련된 특정 규제나 개발 제한이 있을 수 있으므로 관련 내용을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 내에서는 축사 신축 등 가축 사육에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 임고면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 활용한 전원생활, 농장 운영, 또는 소규모 시설 설치 등에 잠재력을 가진 부동산입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치 등은 입찰 전 반드시 해결해야 할 과제입니다.

특히 농지취득자격증명은 매수 보증금과 직결되는 중요한 사항이므로 철저한 준비가 필요합니다.

제시외 건물(비닐하우스) 제외 사항도 고려하여 실제 인수 대상 물건을 명확히 파악해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용성: 4,648㎡ (약 1,406평)에 달하는 넓은 토지는 주택 신축, 텃밭, 농장, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 지역 특화 사업 연계 가능성: 한방마늘산업특구 지역으로, 향후 관련 지역 개발 사업이나 지원 정책의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 전원생활 또는 농업 목적 적합: 조용하고 한적한 농촌 환경으로 전원주택 수요자나 소규모 농업 경영자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 인근 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 495,147,850원

* 본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치 등의 리스크 요인을 가지고 있으며, 제시외 비닐하우스가 제외되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 대비 약 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 반드시 검증되어야 합니다.

* 따라서, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억 3천만원 범위 내에서, 앞서 언급된 리스크 해소 가능성 및 지역 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정하시길 권고드립니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 컨설팅 관점에서 제시된 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도, 현장 상황, 법원 진행 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.