나이스옥션 법원경매 서산 2025타경842 [1] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석남동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 지역이며, 남동측 인근에「서산중학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

401호, 404호 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

45-3, 45-41번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역(해맑은유치원).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서산지원 2025타경842 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.6평)

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

주변환경:

본건은 충청남도 서산시 석남동에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 남동측 인근에는 서산중학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

본건은 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가) 및 상대보호구역(해맑은유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021-12-07

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2019-04-23, 228,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특별히 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 지역의 근린 상권으로 형성되어 있습니다. 인근에 서산중학교가 소재하여 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 주거지 중심의 소규모 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 서산 천지미가 아파트

* 주소: 충청남도 서산시 석남동 45-3

* 사용승인일: 2015년 07월 10일

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 132세대

* 최고층/최저층: 9층 / 1층

* 해당 물건 층수: 4층

* 전용면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 주차대수: 총 80대 (지상 80대)

주변 편의시설:

단지 내 관리사무소, 자전거보관소가 있으며, 주변에 학교(서산중학교, 해맑은유치원) 및 근린 상가 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항: 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 이는 채권이 금융기관에서 자산유동화 전문회사 등으로 이전되었음을 의미합니다. 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행되나, 관련 서류 확인 시 유의할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 일부 지역의 보호구역에 해당하여, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 관리비: 미납 관리비 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인하여 총 미납액을 파악하고, 공용부분에 대한 부담 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 서산 천지미가 아파트는 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 여건은 무난한 편입니다. 2015년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 함께 최근 매매 사례를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 아파트: 2015년 사용승인으로 노후화가 적어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 주거지로서 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적(36.54㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 2층이 81,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 감정가는 100,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 80%~90% 수준에서 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.