나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15996 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 160 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 "장항우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제2층 제203호로서, 외 벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도매 마감 등 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신창리 160:일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)접함, 가축사육제한구역, 철도보호구역(철도보호지구)임. 창선1리 256-1: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)접함, 가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15996 (1)

* 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 160 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 142,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 건물명칭: (없음)

* 사용승인일: 2020년 2월 5일

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 42.18㎡ (약 12.76평)

* 토지 지분: 42.1756㎡ (약 12.76평)

* 건물 전용 면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

* 건물 지분: 49.8824㎡ (약 15.09평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제2층 제203호

* 건물 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등

* 건물 내벽: 벽지도배 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 현황 "공동주택 건부지"로 이용중임.

* 건물 높이: 29.8m

* 주차대수: 27대 (내부기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 "장항우체국" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 신창리 160: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 철도보호구역(철도보호지구)임.

* 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

* 말소기준권리: 대전지방법원 홍성지원의 강제경매개시결정(2025타경15996)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 (2020-08-12)

* 소유권 이전 (2020-10-07)

* 소유권 이전 (2023-03-20)

* 주택임차권 (2025-03-31) - 인수 대상

* 강제경매 (2025-09-16) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 전

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 6일

* 확정일자: 2023년 2월 15일

* 대항력: 있음

* 임차권 등기일: 2025년 3월 31일

3.3. 특이사항

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 95,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 본건은 공동담보 물건으로 추정됩니다.

* 아파트로 현재 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 본건은 장항우체국 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변으로 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 지역적으로 상업 기능과 주거 기능이 혼합된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "장항우체국"이 인근에 소재하고 있으며, 추가적인 편의시설은 주변 근린생활시설을 이용할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 상세한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 지역 특성상 산업 시설 또는 항만 시설과의 근접성을 고려해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다.

* 가축사육제한구역 및 철도보호지구 지정으로 인한 향후 건축 및 개발 행위 제한 가능성이 있습니다.

* 지역적 특성상 소음, 분진 등 산업단지 관련 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 장항읍 소재 아파트로, 아파트 자체의 기본적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 요소가 됩니다.

* 일반상업지역에 위치하나, 주변 환경 및 토지이용계획 상 특별한 개발 호재는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 인수해야 할 임차 보증금을 고려했을 때, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임차인 보증금 인수분을 제외한 실질적인 취득 원가 경쟁력이 있다면 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금 95,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다.

* 감정가: 142,000,000원

* 인수 보증금: 95,000,000원

* 산술적 예상 입찰가 범위: 142,000,000원 - 95,000,000원 = 47,000,000원

* 따라서, 실제 입찰가는 47,000,000원을 기준으로, 본건의 가치 및 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.