나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15970 [1] 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23 기타복합용건물 경매

충청남도 보령시 웅천읍 열린바다로 420 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경15970(홍성지원 경매2계). 감정가 1,168,050,180원, 최저가 400,642,000원. 매각기일은 2026-10-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 15970 [1]
소재지	충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23
도로명주소	충청남도 보령시 웅천읍 열린바다로 420
용도	건물
매각기일	2026.10.13
관할법원	홍성지원 경매2계 ((041)640-3233)
이용제한	(접함)준보전산지, 계획관리지역, 폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)도로구역

충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23 기타복합용건물 경매 물건 이미지

면적

토지면적	2,526㎡ (764.12평)
건물면적	602.19㎡ (182.16평)

금액

감정가	1,168,050,180원
최저가	400,642,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	40,064,200원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.30	1,168,050,180원	유찰
2차	2026.08.04	817,635,000원	유찰
3차	2026.09.08	572,345,000원	유찰
4차	2026.10.13	400,642,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2번 토지 위 소재하는 제시외 건물(ㄱ.창고) 매각포함
- 목록 3번 토지 위 소재하는 제시외 건물(ㄴ.주택, ㄷ.보일러실) 매각제외
- 목록 4번 토지 위 소재하는 제시외 건물(ㄱ.창고) 매각제외
- 목록 4번 토지에 대해 농지취득자격증명 제출을 요하며(미제출시 보증금 미반환), 위 소재하는 창고는 불법건축물로 원상회복명령 대상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15970 (1)

물건종별: 기타복합용건물

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23

토지면적: 2526.00㎡ (약 764.37평)

건물면적: 602.19㎡ (약 182.17평)

감정가: 1,168,050,180원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 동물 및 식물 관련 시설 (어류 축양장)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 0층, 지상 1층

사용승인일: 1990년 01월 25일

제시외 건물:

- 목록 2번 토지 위 제시외 건물(ㄱ.창고) 매각 포함

- 목록 3번 토지 위 제시외 건물(ㄴ.주택, ㄷ.보일러실) 매각 제외

- 목록 4번 토지 위 제시외 건물(ㄱ.창고) 매각 제외 (불법건축물)

2. 입지조건

* 소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 773-23에 위치합니다.

* 주위환경: 해당 지역은 독산해수욕장과 인접해 있으며, 주변에는 해안가와 소나무 숲이 어우러진 자연환경을 갖추고 있습니다. 또한, 웅천읍내까지 차량으로 약 15분 거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통상황: 서해안고속도로 무창포IC에서 약 3km 거리에 있으며, 장항선 웅천역과도 연결됩니다. 지방도 606호선, 607호선이 인접해 있으며, 보령 시내버스가 운행 중입니다. 독산2리 버스정류장에서 402, 402-2, 501번 버스를 이용할 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 물건으로 통하는 도로는 포장되어 있으며, 주차 공간 확보가 용이한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (건물) / 을5 (토지) - 2023년 02월 14일 접수된 주산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 429,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권: 토지 등기부 요약상 강순덕(1988-11-29 소유권 이전), 건물 등기부 요약상 임흥빈(1990-08-01 소유권 보존)으로 등기되어 있습니다.

* 기타 권리:

* 근저당권: 을8 (토지) - 농업회사법인주식회사학암뜰(2023-02-14, 429,000,000원), 을8 (토지) - 농업회사법인주식회사학암뜰(2025-02-17, 150,000,000원). (말소 예정)

* 임의경매: 갑6 (토지) / 갑4 (건물) - 농업회사법인(2025-09-10, 106,600,000원). (말소 예정)

* 강제경매: 갑7 (토지) - 안현신(2025-09-30, 131,819,190원). (말소 예정)

* 총 등기부채권액: 579,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

* 법정지상권: 물건명세서에 따르면, 독산리 773-2 토지 위 소재하는 제시외 건물(주택)과 773-4 토지 위 소재하는 제시외 건물(창고)에 대하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 부분은 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 주로 관광 및 휴양지인 독산해수욕장 인근에 위치하고 있습니다. 인근에 무창포해수욕장, 독산해수욕장과 같은 해수욕장이 있어 관광객 수요가 있을 수 있습니다. 웅천읍내까지 차량으로 약 15분 거리에 있어, 웅천역, 읍사무소, 전통시장, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능합니다. 직접적인 상업 지구보다는 관광객 대상의 숙박, 음식점 등의 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 웅천읍내에 웅천역, 웅천읍사무소, 전통시장, 마트, 병원, 약국 등이 위치해 있으며, 차량으로 약 15분 거리에 있습니다. 또한, 무창포 해수욕장 인근에 비체팰리스와 같은 숙박시설이 있습니다.

* 교육시설: 웅천초등학교, 대창초등학교, 관당초등학교, 웅천중학교, 웅천고등학교가 웅천읍 내에 위치해 있습니다.

* 의료시설: 웅천읍내 병원, 약국 등을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설: 독산해수욕장, 무창포해수욕장 등 해수욕장이 인접해 있어 레저 및 휴양 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 불법건축물: 목록 4번 토지에 소재한 제시외 창고는 불법건축물로 원상회복명령 대상입니다. 이는 철거 및 이행강제금 부과 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 4번 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 건축물 용도 및 상태: 본 건물의 용도가 '어류 축양장'으로, 특정 용도로만 사용 가능한 시설입니다. 또한, 1990년에 건축되어 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 웅천읍 독산리에 위치한 어류 축양장으로, 감정가는 약 11.68억 원입니다. 아름다운 독산해수욕장 인근에 자리하고 있어 관광 및 휴양지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통망도 서해안고속도로, 국도, 지방도, 철도(웅천역) 등이 있어 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 첫째, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 둘째, 목록 4번 토지 위의 창고가 불법건축물로 원상회복명령 대상이라는 점은 상당한 부담이 될 수 있습니다. 셋째, 목록 4번 토지 매수 시 농지취득자격증명이 요구됩니다.

따라서 해당 물건은 이러한 법적, 행정적 위험 요소를 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안 및 추가 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해변 인근의 관광지 입지: 독산해수욕장과 인접하여 관광 관련 시설로의 전환 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 면적: 약 764평의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 잠재적 활용 가능성: 법정지상권 및 불법건축물 문제를 해결할 경우, 관광객 대상 시설(펜션, 숙박 시설 등)로의 전환을 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 거래 빈도: 해당 지역의 유사 물건 거래가 많지 않아, 선점 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,168,050,180원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 법정지상권 성립 여부 불분명, 불법건축물 원상회복 비용, 농지취득자격증명 취득 비용 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

리스크 해소를 위한 예상 비용 및 향후 활용 계획, 지역 시세 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 별도의 명확한 권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 제반 문제를 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.1. 물건 기본정보