나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503447 [1] 대전광역시 대덕구 대화동 16-5 세원풍남아파트 5동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 대화동성당 남서측 인근에 위치하는 세원풍남아파트 제5동 제5층 제508호로서, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 일반 주택지대이며, 북측 인근에는 대전제2산업단지가 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 중 제5층 제508호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단의 부정형 토지이며, 아파트 6개동(270세대) 규모의 공동주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동, 서, 북측으로 4~8m 정도의 포장도로에 접하며, 주 진입은 서측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 16-5 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-12)(대화동4구역 재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임. ■ 16-156 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기타공원시설(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-12)(대화동4구역 재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임 ■ 16-196 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-12)(대화동4구역 재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임. ■ 35-660 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-12)(대화동4구역 재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 대지권의 목적인 토지 중 기호 2) 일부는 기타공원시설 및 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되고, 기호 4)는 중로1류(폭 20m~25m)에 속하는 토지이나, 본건 사용수익 등에는 큰 영향은 없을 것으로 사료됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 대전광역시 대덕구 대화동 16-5 세원풍남아파트 5동 5층508호

물건종별: 아파트

감정가: 166,000,000원

건물면적: 73.52㎡ (약 22.2평)

토지면적: 48.66㎡ (약 14.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사건번호: 대전지방법원 2025타경503447 (1)

2.2. 건축물 정보

건축년도: 1987년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층

외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 섀시 창호

난방방식: 도시가스 개별난방

3. 입지조건

3.1. 주위환경

대상 물건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 대화동성당 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 일반 주택지대입니다. 북측 인근에는 대전제2산업단지가 소재하여 지역의 산업 활동이 활발한 곳입니다.

3.2. 교통상황

단지 내로 차량 진입이 가능하며, 아파트 단지 동, 서, 북측으로 4~8m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 주 진입로는 서측 노폭 약 8m의 포장도로를 이용합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 기타공원시설 및 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 특히, 2024년 1월 12일자로 대화동4구역 재개발 정비구역으로 지정되어 향후 도시환경 변화가 예상됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2023.07.06. 접수, 151,800,000원)보다 후순위로 한국주택금융공사의 임의경매(2025.09.19. 접수, 138,864,766원)가 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 현재 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김경식 (1990-06-21), 최종임 (2013-09-16, 매매)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-07-06, 151,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-09-19, 138,864,766원) - 대전지방법원 2025타경503447

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 산업시설

본건이 위치한 대화동 일대는 아파트단지와 주택이 혼재된 주거지역이며, 북측에 대전제2산업단지가 인접해 있습니다. 이는 지역 내 일자리 창출 및 경제 활동과 연관될 수 있으나, 산업단지 인근의 특성상 환경적인 요인(소음, 대기질 등)도 고려할 필요가 있습니다.

5.2. 개발 계획

본건은 대화동4구역 재개발 정비구역으로 지정되어 있어 향후 대규모 주거 단지 개발이 예정되어 있습니다. 최근 시공사 선정 절차가 진행 중이며, 제일건설이 시공사로 선정되어 '풍경채' 브랜드 적용이 추진될 것으로 보입니다. 대화동4구역 재개발은 총 42,771㎡ 부지에 지하 3층~지상 33층 규모의 공동주택 851가구 및 부대복리시설 건설을 포함합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하며, 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소방 설비 등 주거에 필요한 기본적인 기반시설이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육 및 환경

북측 인근에 대전제2산업단지가 위치하고 있으며, 일부 토지는 공원시설 및 도로에 저촉되는 부분이 있어 주거 환경에 대한 고려가 필요합니다. 다만, 재개발 사업 진행으로 인해 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

대상 토지 중 일부 필지가 기타공원시설 및 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제약으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 재개발 사업 불확실성

대화동4구역 재개발 정비구역으로 지정되어 미래 가치 상승이 기대되지만, 재개발 사업은 장기간 소요되며 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수(사업 지연, 계획 변경 등)가 발생할 수 있습니다. 최근 보도에 따르면 대덕구의 일부 재개발 사업이 사업성 악화 등으로 인해 속도를 내지 못하는 경우도 있어, 해당 구역의 사업 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

7.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금이 0원이더라도 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7.4. 산업단지 인접

대전제2산업단지가 인접해 있어 소음, 악취, 대기 질 등에 영향을 받을 수 있습니다. 대덕구 지역의 악취 개선 노력에도 불구하고, 산업단지 인근의 환경적 특성은 잠재적인 단점으로 고려될 수 있습니다.

8. 종합 의견

대전광역시 대덕구 대화동 소재 세원풍남아파트 경매 물건은 재개발 구역 내 위치하여 향후 상당한 가치 상승이 기대되는 투자 잠재력이 높은 물건입니다. 대전제2산업단지 인접, 일부 토지의 공원/도로 저촉 등은 고려해야 할 사항이나, 재개발 계획 확정 및 시공사 선정 등의 진행 상황은 긍정적인 신호로 해석됩니다. 다만, 임대차 관계 미상, 재개발 사업의 장기적인 진행 과정, 산업단지 인근 환경 등은 신중한 접근이 필요한 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 대화동4구역 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 기존 아파트 단지 내 물건으로, 재개발 완료 시 신축 아파트 단지의 인프라 혜택 예상.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 진입할 수 있는 기회.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 166,000,000원을 기준으로 하되, 재개발 사업의 진행 상황, 향후 시세 변동 가능성, 투자 목적(실거주 또는 투자), 그리고 명도 비용 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상 및 재개발 사업의 불확실성 등을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 최신 시장 동향 및 전문가의 의견을 참고하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.