나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53370 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 659-6 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 '신길온천역' 남동측 근거리에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 4층 404호로 외벽 : 석재 타일 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 북서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 단원구 신길동 659-6) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (경기도 안산시 단원구 신길동 658-16) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임. (2) 대지권의 목적인 토지의 표시 중 2. 신길동 658-16은 공부상 지목 '전'이나, 현황 '대'임. (3) 본건 건축물대장 현황도 상에 내부계단을 통해 출입 가능한 다락이 소재하여 이를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박소영의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53370 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 659-6 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 249,000,000원

* 토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

* 토지지분: 32.2733㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

* 건물지분: 52.4㎡ (약 15.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건축물 연면적 (정보 기반): 987.3㎡ (약 298.61평) - 12세대, 근린생활시설 포함

* 건축물 전유부 면적 (정보 기반): 52.40㎡ (약 15.85평) - 본건 호수

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 '신길온천역' 남동측 근거리에 위치함.

* 주위환경: 주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 여건은 보통 수준임. 지하철 4호선 '신길온천역'을 이용할 수 있음.

* 토지 이용: 2필지의 사다리형 토지가 일단으로 구성되어 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 토지는 동측 및 북서측으로 도로와 접하고 있음.

* 도시계획: 도시지역, 제1종일반주거지역임. 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (대상자: 외국인 등, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 특정 조건에 해당 시 취득 관련 허가가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사가 신청채권자로 강제경매를 신청함.

* 말소기준권리: 2022년 3월 15일 접수된 김수월 명의의 근저당권(30,000,000원)이 말소기준권리임. 이에 따라 선순위 근저당, 후순위 근저당, 압류, 임차권 등 모든 부채는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 박 의 승계인)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일자로 제출하였음. 이는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용임.

* 인수되는 권리: 없음. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 주식회사수성이노베이션, 방희주, 김경옥 등 다수의 소유권 이전 내역이 확인됨.

* 근저당권: 말소기준권리 외 후순위 근저당권 1건(신진아)은 말소되었음.

* 임차권: 박 명의의 주택임차권(252,000,000원)은 말소되었음.

* 압류: 국민건강보험공단, 서울특별시, 금천구, 안산시 등의 다수 압류 내역은 모두 말소되었음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시 결정(2025년 9월 22일)이 말소기준권리보다 후순위로 확인됨.

* 등기부채권 총액: 432,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 안산시 단원구 신길동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

* 지하철 4호선 '신길온천역' 역세권에 위치하여 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 주변에 다양한 규모의 주거단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능함.

* 인근에 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있음.

* 주변 지도상에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 '신길온천역'을 편리하게 이용할 수 있으며, 주요 간선도로 접근성도 양호한 편임.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의: 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 좋음.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 건축물 특이사항: 감정평가서에 따르면, 건물 현황도 상 내부 계단을 통해 출입 가능한 다락 공간이 존재하며, 이는 평가에 반영되었음. 다만, 해당 다락의 법적 이용 가능 여부 및 소유권 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있으므로, 현재 시점에서 허가 유효 여부 및 해당 사항 유무를 확인해야 함.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 중 신길동 658-16번지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중임. 이는 다세대주택 부지의 경우 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 잠재적 이슈로 고려할 수 있음.

* 내부 다락: 건축물대장 현황도상 존재하는 내부 다락 공간은 평가에 반영되었으나, 실제 소유권 및 법적 이용 관련 검토가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 4호선 '신길온천역' 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건이 비교적 우수함.

* 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 임차보증금 관련 위험 부담 없이 안전하게 물건을 취득할 수 있다는 점임. 이는 본 경매 물건의 핵심적인 매력 포인트로 작용할 것임.

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됨.

* 감정가는 2억 4,900만원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비교 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 위험이 전혀 없음.

* '신길온천역' 역세권 입지로 교통 편의성과 생활 접근성이 우수함.

* 안산시 단원구 신길동 지역의 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있음.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* '안산더웰테라스'(연립, 전용면적 84.697㎡)의 최근 매매가는 320,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 확인됨.

* 이를 기준으로 본건(건물면적 52.40㎡)의 시가를 역산하면, ㎡당 약 3,778,100원 ~ 4,722,700원 수준으로 추정됨.

* 본건 면적(52.40㎡)에 적용 시, 예상 시가 범위는 약 197,945,940원 ~ 247,473,760원으로 산출됨.

* 본건의 감정가는 249,000,000원으로, 위에서 산출된 주변 시세의 상단부에 위치함.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인한 위험 부담 감소와 역세권 입지 등 긍정적인 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 접근으로 판단됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 249,000,000원 내외로 제안함. (실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 현장 상태, 최종 시세 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 유연하게 결정하는 것이 필요함)

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