나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53323 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1293-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상록구청' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 공동주택, 대학교(한양대학교 ERICA), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의성은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샛시창호 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 2026. 2. 26.자에 ‘임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53323 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1293-3 4층402호

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 31.20㎡ (9.44평)

* 건물전용면적: 59.85㎡ (18.11평)

* 총건축면적: 547.35㎡ (165.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

1.1. 입지조건

2.1. 1. 소재지 및 주위환경

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상록구청' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독 및 공동주택, 대학교(한양대학교 ERICA), 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.1. 2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

2.2. 1. 말소기준권리

* 근저당권 (채권자: 윤진업, 2024-04-24, 금 10,000,000원)이 말소기준권리입니다.

2.2. 2. 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 신청채권자 서울보증보험주식회사로부터 임차권 포기 확약서가 제출되어 잔존 임차보증금의 인수 부담이 없습니다.

* (참고: '임차인 현황' 상 대항력 없는 임차인 보증금 110,000,000원) - 그러나 확약서 제출로 인수 없음.

2.2. 3. 기타 권리 사항

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(한국토지주택공사, 104,500,000원) 및 압류(성북세무서장), 강제경매(서울보증보험) 등기 등이 등재되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.3. 1. 주변 상업시설

* 물건지 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 한양대학교 ERICA 캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상 상권 형성에 유리합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 교육 및 편의시설

* 한양대학교 ERICA 캠퍼스 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

2.4. 2. 건물 관리 및 상태

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 권리관계 확인

* 초기 정보에 '대항력있는임차인' 문구가 있었으나, 서울보증보험주식회사가 제출한 임차보증금 포기 확약서로 인해 인수 부담이 없습니다. 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

2.5. 2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 경우에 해당하며 매수인 자격 확인 필요는 없습니다 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

2.5. 3. 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 2001년 준공된 건물의 4층 일부입니다.

2.6. 2. 투자 가치

* 권리관계가 명확하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대학가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 낙찰 후 명도 관련하여 임차인의 이사 협조가 원활할 것으로 예상됩니다 (확약서 제출 내용).

1.7. 투자 포인트

2.7. 1. 권리 소멸 및 명확성

* 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부상태를 인수하게 됩니다.

* 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지가 없어 명도 진행이 용이합니다.

2.7. 2. 입지적 장점

* 한양대학교 ERICA 캠퍼스 인접으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

2.7. 3. 최근 시장 동향

* 최근 매매 사례(2026년 7월)들이 활발하게 거래되고 있어, 시장 회복 및 상승세에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 1. 시세 분석

* 본 건과 유사한 2001년식, 전용면적 59.83㎡의 '삼성빌리지'가 2026년 7월 1일 105,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 132,000,000원이며, 주변 신축 건물(2022년식)은 268,000,000원, 2020년식 건물은 249,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 연식 및 면적 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 물건 상태 및 정확한 위치에 따라 달라질 수 있습니다.

2.8. 2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려하여, 보수적인 시각으로 유사 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원입니다.

* 투자 수익률 및 경쟁 상황에 따라 입찰가는 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.