나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42646 [1] 경기도 평택시 비전동 741-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 "한광중고등학교"동남측 인근에 위치하며 주위는 대부분 단독 주택이 소재하는 외 공동주택이 혼재하는 일반주거지역으로 주거환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 중심지 인근지역으로 남측의 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 필로티구조의 5층 다세대주택임. -외벽:전면은 석재붙임외 드라이비트마감 -내벽:벽지 도배 및 일부 타일마감 -창호:샷시창

이용상태

5층규모 다세대주택의 501호 단위세대임. (방3,거실,주방겸 식당,욕실겸 화장실2,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스,주차장(1층)시설 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 다세대주택부지로 접면도로(북측)및 주위와는 등고평탄함.

인접 도로상태등

북측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 소로2류(폭8m - 10m 접함) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 상대보호구역(한광중고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> *토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26 - 26.8.25 :국토부공고 제2025-1058호,외국인 (외국법인,단체포함)이주택을 취득하는 경우에 한함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권 등기(임차권자:정재연)"가 있음.

물건 비고

비전동 공동주택 '썬아트빌'5층에 속하는 전유부분으로서, 엘레베이터 없음.
신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 26.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42646 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 741-3 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5089㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.90㎡ (약 16.31평)

건물지분: 53.9㎡ (약 16.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 비전동 "한광중고등학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 단독주택이 소재하고 공동주택이 혼재하는 일반주거지역으로 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 출입이 용이하며 중심지 인근 지역으로 남측의 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 북측으로 소로2류의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m 접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한광중고등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 - 2026.8.25, 외국인 대상)

3. 권리분석

말소기준권리: 경기신용보증재단의 가압류 (접수일자 2024-04-03)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: JINHUILIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-29

대항력: 없음

* 임차인: 김국화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-29

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정재연)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-01-12

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부요약:

* 을3 (주택임차권): 정재연, 185,000,000원 (말소 예정)

* 갑6 (가압류): 경기신용보증재단, 19,998,145원 (말소기준권리)

* 갑7 (강제경매): 주택도시보증공사, 185,000,000원

* 갑8 (가압류): 롯데캐피탈주식회사, 24,961,717원

등기부채권 총액: 229,959,862원

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월 및 5월 기준으로 유사한 다세대 및 연립 주택의 거래 금액은 75,000,000원에서 117,000,000원 사이입니다.

* 63.9㎡ 면적의 연립주택이 95,000,000원 (약 148.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 36.33㎡ 면적의 다세대주택이 75,000,000원 (약 206.4만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 77.31㎡ 면적의 다세대주택이 117,000,000원 (약 151.3만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적은 53.90㎡ (약 16.31평)이며, 감정가는 177,000,000원입니다. 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

건물 정보:

* 건물명: 비전동 741-3 공동주택 (썬아트빌)

* 건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2015년 5월 22일

* 규모: 지하 0층, 지상 5층

* 해당 호수: 5층 501호 (전유면적 53.90㎡)

* 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개 구조

비교 분석: 제공된 JSON 데이터상, 본 물건과 동일한 단지의 거래 사례는 없으나, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본 건의 감정가는 최근 시장가보다 높은 수준입니다. 5층임에도 불구하고 엘리베이터가 없다는 점은 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창입니다. 급배수, 위생, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 개별난방 구조입니다. 1층에 주차장 시설이 있습니다.

주변 편의시설: 본 건은 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교(한광중고등학교)가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리한 위치입니다. 주변에 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

건축물대장 정보: 2015년 신축된 건물로, 5층 규모의 공동주택입니다. 해당 호수는 5층 501호이며, 전유면적은 53.90㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 현황 상 모든 임차인의 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(정재연)가 보증금 185,000,000원의 임차권 등기를 설정한 이력이 있습니다. 다만, HUG에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경: 상기 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차보증금 관련 위험은 현저히 낮아졌습니다.

엘리베이터 미설치: 5층 건물임에도 불구하고 엘리베이터가 없어 고층 거주 시 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 가격에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

토지 이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편이며, 권리관계상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 5층 건물임에도 엘리베이터가 없다는 점과 감정가가 최근 실거래가 대비 높다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 주택도시보증공사의 보증이행으로 인한 채권이 경매를 신청하였기에, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)

* 권리관계 명확 (인수 보증금 0원)

* 안정적인 주거지역 내 위치

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 다세대주택은 7,500만원에서 11,700만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(53.90㎡)과 최근 거래 사례의 단가를 고려할 때, 시장가치는 약 8,000만원에서 11,000만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 5층에 엘리베이터가 없다는 점과 감정가(177,000,000원)와의 격차를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 보수적으로 90,000,000원 에서 110,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 다만, 경매 당일 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.