나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42644 [1] 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층714호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "평택역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 상가, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스버스정류장 및 평택역 등이 소재하는 등 교통사정 편리함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 7층 제714호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 석재 외장패널 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 사용승인일 : 2017년 8월 24일임.

이용상태

라페온빌2차 공동주택(아파트)는 1개동 299세대이며, 본 건인 제7층 제714호는 공동주택(방1, 욕실겸화장실1, 현관 등) 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 지상 18층 규모의 공동주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 6미터~8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26 ~ 2026.08.25.국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 4. 23.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층714호에 소재한 아파트로, 평택지원 2025타경42644 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 85,000,000원이며, 토지면적은 3.58㎡(약 1.08평)이고, 건물면적은 18.27㎡(약 5.53평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2017년 8월 24일에 사용 승인되었으며, 총 299세대의 공동주택입니다. 본 건은 18층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 전용면적은 18.27㎡(약 5.53평)입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "평택역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상가, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 평택역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조: 철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트 지붕으로, 18층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 외장패널 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 18층 규모의 공동주택 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측 및 북측으로 폭 약 6미터~8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 주택 취득 시에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

말소기준권리: 2024년 4월 5일자 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 (박영주, 2017-09-20)

* 주택임차권 (이동엽, 보증금 118,000,000원, 전입 2023-01-26, 확정 2022-12-19)

* 소유권이전 (김수, 2023-03-03)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024-04-05) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-15)

등기부채권 총액: 138,000,000원

특이사항: 2026년 4월 23일자 주택도시보증공사로부터 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이동엽

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-26

* 확정일자: 2022-12-19

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력이 없으며, 잔여 보증금에 대한 청구권을 포기하였습니다.

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

위치: 평택역 북측 초역세권에 위치한 상업지대입니다.

주변시설: 각종 규모의 상가, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

교통: 평택역이 도보 거리에 있어 교통이 매우 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

시세 분석: 최근 2026년 4월부터 6월까지 해당 물건(라페온빌II, 전용면적 18.27㎡)의 거래가는 5,500만원에서 7,300만원 사이에 형성되어 있습니다. 10층 거래가 5,500만원(2026.04.03, 2026.06.03)과 12층 거래가 7,300만원(2026.06.20)이 확인됩니다. 본건은 7층이므로, 10층 거래가인 5,500만원 수준을 참고하여 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 평택역 상업지역 내에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 상업지대에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설이 밀집해 있습니다. 이는 편의성을 높이지만, 소음 등 주거 쾌적성 측면에서는 일반 주거지역 아파트와 차이가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구를 포기함에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 다만, HUG의 보증금 지급 절차 및 시점에 따라 행정적인 처리가 필요할 수 있습니다.

소형 면적의 한계: 전용면적 18.27㎡(약 5.53평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 단기 임대 목적에는 적합하나, 넓은 주거 공간을 필요로 하는 수요에는 한계가 있을 수 있습니다.

상업지대의 환경: 역세권 상업지역에 위치하므로, 상가 및 유동인구로 인한 소음이나 통행량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 해당되는 조건으로, 일반적인 내국인 경매 입찰자에게는 직접적인 영향이 적습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택역 초역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 소형 공동주택(아파트)입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 부동산 강제경매로 진행되지만 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 매우 명확하여 매수인에게 인수되는 부담이 없습니다.

최근 실거래가가 5,500만원 수준임을 감안할 때, 소액으로 역세권 소형 주거 상품에 투자할 수 있는 기회입니다. 1인 가구 임대 수익형 물건으로 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 평택역 바로 인근에 위치하여 탁월한 교통 환경과 높은 임대 수요가 기대됩니다.

권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 권리 분석이 단순하며, 매수인의 인수 부담이 없습니다.

소액 투자 가능: 최근 거래가가 5,500만원 수준으로, 소액 자본으로 투자가 가능합니다.

1인 가구 수요: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

최근 실거래가 (참고): 5,500만원 ~ 7,300만원 (2026년 4월~6월)

본건 7층 기준 시세: 10층 거래가 5,500만원 수준을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 임차보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

최근 거래된 10층 물건의 5,500만원을 기준으로, 7층의 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 감정가보다 낮은 시세가 형성되어 있으므로, 시장 상황과 입찰 경쟁률을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 5,000만원 ~ 5,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.