나이스옥션 법원경매 평택 2025타경849 [1] 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 주상용 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 12층 1201호로서, - 외벽 : 석재마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 - 창호 : 플라스틱샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로서, 방3, 거실 및 주방, 화장실2 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지ㆍ경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승용승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용(아파트 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득 하는 경우에 한함) 기호(2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(4) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법 률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(5) : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득 하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 건축물대장상 등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였으며, 후첨 “호별배치도 및 내부구조도”는 건축물현황도를 기준으로 도시하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경849 (1)

감정가: 206,000,000원

채권자: 박OO

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층1201호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 12층 1201호

이용 상태: 아파트로서, 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 이용 중

건축물 정보:

아파트명: 이안힐시티타워 2차아파트

주소: 경기도 평택시 지산로20번길 91 (지산동)

사용승인일: 2017.01.04

1.3. 면적 정보

토지 면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

토지 지분: 14.7564㎡ (약 4.47평)

건물 면적 (전용 면적): 56.48㎡ (약 17.09평)

건물 지분: 56.48㎡ (약 17.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 주상용 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 보통시 됩니다.

2.3. 도로상태

서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(리라유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 현재 소유권 이전(갑4, 갑16) 기록이 있으며, 2024년 6월 19일 접수된 주택임차권(을7)이 존재합니다. 말소기준권리는 2025년 9월 15일 접수된 강제경매(갑18)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박찬용

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 17일

확정일자: 2022년 5월 9일

배당신고일자: 2024년 6월 19일

대항력: 있음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권 등기(임대차보증금 190,000,000원, 전입일자 2022.05.17, 확정일자 2022.05.09)가 존재합니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 상황에 따라 변동될 수 있으며, 명확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 송탄역 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 이는 역세권의 특성상 유동인구가 일정 수준 확보될 가능성이 있으며, 근린생활시설 및 상업시설 이용에 편리함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

아파트로서 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개를 갖추고 있어 일반적인 3인 이상의 가구 거주에 적합합니다.

5.2. 교통 및 교육

송탄역 인근에 위치하며 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 리라유치원이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 박 (보증금 190,000,000원)의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 군사시설 관련 구역

본 건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 비행 안전 구역으로 인한 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 (외국인 취득 시)

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가를 받아야 합니다. 이는 내국인 매수자에게는 직접적인 제약 사항이 아닙니다.

6.4. 혐오시설 및 기타 환경 요인

현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 존재 여부는 확인되지 않습니다. 다만, 평택시 지역은 환경복합시설(폐기물처리시설, 소각장 등) 건립 관련 논의가 진행된 사례가 있으며, 이는 주민 갈등의 요인이 될 수 있습니다. 본 물건지 인근에 이러한 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 향후 개발 및 도시 계획에 따라 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 인근 역세권 아파트로, 교통 접근성과 주변 상권 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 가장 큰 위험 요인으로 작용하며, 군사시설 구역에 포함되어 있어 소음 등 환경적 영향을 고려해야 합니다. 신중한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 송탄역 인근으로 우수한 교통망을 갖추고 있어 직장인 등 수요층이 있을 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 사업과 산업 단지 조성으로 인구 유입 및 도시 성장 잠재력을 가진 지역입니다.

* 전용 면적 대비 넓은 실사용 공간: 56.48㎡ (약 17.09평)의 전용 면적은 3인 가구 거주에도 적합한 공간입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 박 (보증금 190,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 실투자금액은 감정가 외에 임차인 보증금 인수액을 반드시 포함하여 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 현재 배당 절차가 진행 중이거나, 임차인이 배당받지 못했을 경우를 나타내는 것으로 해석됩니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시, 감정가(206,000,000원) 외에 인수할 가능성이 높은 임차인 보증금 190,000,000원을 고려하여 총 투입 비용을 산출해야 합니다.

보수적인 입찰가를 고려할 경우, 실제 낙찰가는 감정가와 비슷한 수준이거나 그 이상이 될 수 있으며, 명도 비용 및 기타 제반 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 206,000,000원

* 인수 예상 보증금: 190,000,000원

* 총 예상 실투자금 (입찰가 + 인수 보증금): 입찰가 + 190,000,000원

예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.