나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42543 [1] 경기도 평택시 진위면 야막리 281 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 진위면 야막리 소재'갈곶초등학교' 서측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 농경지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 농림지역임.

교통상황

대상 토지 및 대상 토지 입구까지 차량 출입 가능하며 동측 경기대로 변에 공공버스 정류소가 소재하며 남측으로 진위역이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 세장형 평지의 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지 기호(1),(2) 공히 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 농림지역, 비행안전6구역(전술), 농업진흥구역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가지구임. 일련번호 (2): 농림지역, 비행안전6구역(전술), 농업진흥구역, 토지거래계약에관한허가지구임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1, 2.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 평택지원 2025타경42543 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42543 (1)

소재지: 경기도 평택시 진위면 야막리 281

용도: 답

감정가: 782,990,000원

토지면적: 4121.00㎡ (약 1246.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 1, 2.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 않음)

특수물건정보: 농지취득자격증명 제출 의무

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 진위면 야막리 소재 '갈곶초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:error]. 주위는 농경지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 농림지역입니다 [cite:error]. 대상 토지 및 입구까지 차량 접근이 가능하며, 동측 경기대로 변에 공공버스 정류소가 있고 남측에 진위역이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다 [cite:error].

주변 시설로는 진위면 일대에 어린이 농장인 학농원, 트리하우스 시설, 진위천유원지, 평택시 농업생태원 등이 있어 지역 내 다양한 여가 및 교육 활동 공간이 있습니다. 검색된 정보상으로는 본 건 주변에 직접적으로 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 별도 등기 사항은 확인되지 않았습니다.

등기부등본 요약:

* 갑1: 1988-03-07 소유권이전 (방명호)

* 갑6: 2023-01-06 소유권이전 (방인혁) - 협의분할에 의한 상속

* 을9: 2023-02-17 근저당권 (오산농업협동조합) 780,000,000원 - 말소 (말소기준권리)

* 갑7: 2025-08-29 임의경매 (오산농업협동조합) 636,639,504원 - 말소 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 780,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 보증금 인수 의무가 발생하지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 농림지역으로, 주위에 농경지와 함께 일부 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 특성을 보입니다. 이는 농업 활동이 주를 이루지만, 생활 편의시설과 주거 지역이 점진적으로 확산되고 있음을 시사합니다. 전형적인 상업 지역이라기보다는 농촌과 도시의 경계에 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 갈곶초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다 [cite:error]. 또한, 동측의 경기대로를 따라 버스 정류장이 위치하고 남측에 진위역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:error]. 지역 내외적으로 진위천유원지, 평택농업생태원 등 다양한 문화 및 휴양 시설이 위치하여 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수자는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 매우 중요한 리스크입니다 [cite:error].

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역: 개발행위에 제한이 있습니다.

* 비행안전6구역(전술): 항공기 운항 안전을 위한 건축물 높이 제한 등 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 농업진흥구역: 농업 생산성 향상과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

* 철도보호지구: 철도 운행 안전과 관련된 규제가 있을 수 있습니다 [cite:error].

* 토지거래계약에관한허가지구: 특정 면적 초과 시 허가를 받아야 하는 규제가 적용될 수 있습니다.

* 도로상태: 본 건은 세로(가)에 접하고 있으나, 정확한 도로 폭 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 없다고 파악되었으나, 점유 관계 등에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 진위면 야막리에 위치한 농림지역의 답(전)으로, 매각 대상은 토지 전체입니다. 현재 토지 등기부상 특별한 인수 부담은 없으나, 말소기준권리 이후의 권리인 임의경매 개시결정 등기만 남아있어 낙찰 후 말소될 예정입니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무이며, 이 요건을 충족하지 못할 경우 낙찰 자체가 무효화되거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 더불어 비행안전구역, 농업진흥구역, 철도보호지구, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성은 양호한 편이며, 주변에 기본적인 편의시설과 일부 여가 시설이 분포합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 및 농업 사업 가능성: 농지로서의 가치를 보고 장기적인 관점에서 농업 사업을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가액(782,990,000원)은 약 628,000원/평 수준으로, 주변 토지 거래 사례와 비교하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. (예: 검색된 사례 중 일부 토지는 평당 50만원에서 125만원까지 다양하게 거래된 것으로 나타납니다).

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 782,990,000원이며, 이는 약 1246.57평의 토지에 대한 평가액입니다. 이를 평당 가치로 환산하면 약 628,000원/평 수준입니다.

주변 토지 거래 사례를 보면, 진위면 지역의 전(밭)이나 답(논) 등의 농지 거래가는 평당 50만원에서 125만원 사이에서 형성되는 것으로 나타나고 있습니다. 하지만 본 건은 농림지역, 비행안전구역, 농업진흥구역, 철도보호지구, 토지거래허가구역 등 복합적인 규제를 받고 있다는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 규제 사항과 농지취득자격증명 취득 가능성, 그리고 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원 감정가액을 기준으로 하되, 제시된 각종 규제에 따른 가치 하락 요인과 평택시의 장기적인 개발 잠재력을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서, 적극적으로는 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 전, 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 명확히 확인하고, 관련 규제에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.