나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52960 [1] 경기도 성남시 수정구 심곡동 392-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 심곡동 소재 ‘심곡동마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(GB 우선해제 심곡), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일: 2007.04.16) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 일반건축물대장(갑) 상 용도가 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 2층: 단독주택(1가구), 3층: 제1종근린생활시설(소매점)이나 기준시점 현재 실제 이용상태와는 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 성남시 수정구 심곡동 소재 ‘심곡동마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(GB 우선해제 심곡), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지 거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권 최고액 312,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 근저당, 가압류, 임차권 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기(채권자: 성남농업협동조합, 채권액: 343,558,522원)는 매각으로 소멸됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,063,287,490원

* 건물 등기부채권 총액: 1,428,287,490원

* 임차인현황:

* 권*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-11. 대항력 없음.

* 박*: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-08, 확정 2024-03-08. 대항력 없음.

* 이*: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-04, 확정 2024-07-05. 대항력 없음.

* 이*: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-10, 확정 2024-06-19. 대항력 없음.

* 정*: 보증금 383,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-18, 확정 2020-12-07. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 주요 권리사항: 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 조건으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 1층과 3층은 제1종근린생활시설(소매점)로, 2층은 단독주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 이는 소규모 상가 운영이나 임대 수익 창출, 또는 주거와 상업 기능을 겸한 활용이 가능한 입지입니다.

* 인근에 마을회관이 있어 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 성남서초등학교, 태원고등학교 등 교육 시설이 약 1km 이내 거리에 위치하여 학군 관련 이점이 있을 수 있습니다.

* 대형마트, 백화점 등 편의 시설 접근성은 성남시 중심가로 이동 시 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어, 비행으로 인한 소음이나 건축 관련 규제 사항이 존재할 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 실제 이용 상태: 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 다를 수 있다는 점은 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 처리에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 다만, 일반적인 매매에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 수정구의 근린생활시설 및 주택 혼합 건물로, 안정적인 지역 입지를 갖추고 있습니다.

* 모든 기존 권리 관계는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 비행안전구역 지정 및 건물 실제 이용 상태와의 차이 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 수정구라는 위치적 이점 및 안정적인 배후 주거/상업 수요.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확.

* 모든 선순위 권리 및 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 1, 2, 3층의 복합 용도 활용 가능성 (근린생활시설 및 주택).

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,691,258,320원입니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 분석과 낙찰을 위한 경쟁력을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 비행안전구역, 실제 이용 상태와의 차이 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.