나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4161 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층나611호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 6층 나611호로서, 외벽 : 복합판넬, 강화유리 등. 창호 : 새시창호.

이용상태

집합건축물대장상 용도 "공장(지식산업센터)", 현장조사일현재 사무실로 이용 중임.(후첨 사진용지 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 지식산업센터 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 남측과 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 834:도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26.~26.8.25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)거래에 한함). 망월동 834-1:도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내)), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26.~26.8.25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)거래에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
집합건축물대장상 용도 '공장(지식산업센터)'이나 현재 사무실로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4161 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스 지식산업센터 6층 나611호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이나 현재 사무실로 이용 중)

감정가: 695,000,000원

토지면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지지분: 32.977㎡ (약 9.98평)

건물면적: 129.36㎡ (약 39.13평)

건물지분: 129.36㎡ (약 39.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.1. 3.토지 및 도로상태

본 물건은 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로 지식산업센터 건물 부지로 이용 중이며, 남측과 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정) 등의 규제를 받고 있습니다. 망월동 834-1 토지는 추가적으로 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

2.2. 권리분석

2.2. 1.등기부 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2022-04-21 접수)보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다. 소유권이전 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 690,469,728원입니다.

2.2. 2.임차인 현황

임차인: (주)올레그룹

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-07-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2.2. 3.권리분석 결과

인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'으로, 하남시 망월동 834, 834-1 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

2.3. 1.주변 상권

본 물건이 위치한 미사강변스카이폴리스는 복합 용도의 지식산업센터로, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 배후 수요는 갖추고 있습니다. 다만, 최근 미사강변도시 지식산업센터의 과잉 공급으로 인해 공실률이 높다는 보고가 있으며, 일부 단지는 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 매물이 등장하기도 했습니다.

2.3. 2.혐오시설 유무

주변 지역에서 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 하남시 유니온파크(복합 환경기초시설)가 존재하지만, 지하화 및 주민 편의시설 조성을 통해 혐오시설에 대한 민원이 적은 모범 사례로 언급됩니다.

2.4. 생활정보

2.4. 1.주변 시설

본 물건 인근에는 미사강변초등학교 등 각급 학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

2.4. 2.교통 접근성

차량 이용 시 올림픽대로, 강변북로, 서울양양고속도로 미사IC 등을 이용하기 편리한 입지입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 9호선 미사역(944정거장)이 2030년 개통 예정이고, 5호선 미사역을 이용하기 위한 마을버스 노선이 운행 중입니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.건물 용도 및 이용 현황 차이

집합건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현재 사무실로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 관련 문제나 원상 복구 요구 등 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

2.5. 2.토지 관련 별도 등기

대지권의 목적이 되는 토지에 구분지상권 설정 등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

2.5. 3.높은 공실률 및 시장 침체

최근 미사강변도시 내 지식산업센터의 공급 과잉으로 인해 높은 공실률과 시장 침체 가능성이 제기되고 있습니다. 이는 매각가 또는 향후 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.5. 4.기타

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변스카이폴리스 지식산업센터로, 넓은 전용면적(129.36㎡)을 가진 호실입니다. 주변에 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 있어 지역 내 거주민을 위한 편의성은 갖추고 있습니다. 교통은 차량 접근이 용이한 편이나 대중교통 이용은 다소 제한적입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 정리될 예정이나, 토지에 설정된 구분지상권은 매수인에게 인수되는 점을 반드시 유의해야 합니다. 또한, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 최근 미사강변도시 지식산업센터 시장의 높은 공실률과 침체 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 올림픽대로, 강변북로, 서울양양고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 서울 및 수도권 업무지구와의 연계성이 좋습니다.

* 넓은 전용면적: 129.36㎡(약 39.13평)의 넓은 전용 면적으로 다양한 업종의 사무실 또는 사업 공간으로 활용 가능성이 높습니다.

* 미래 가치: 미사강변도시 개발이 완료됨에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 695,000,000원입니다. 인수되는 권리가 없어 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 본 물건은 다음과 같은 고려사항이 있습니다.

* 미사강변도시 지식산업센터의 높은 공실률 및 시장 침체 가능성

* 토지에 인수되는 구분지상권으로 인한 제약

* 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치로 인한 추후 문제 발생 가능성

* 유동화 물건으로 인한 절차상 특징

따라서, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 본 정보만을 바탕으로 한 입찰가 산정은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.