나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57276 [1] 경기도 오산시 갈곶동 133-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 북측 원거리에 지하철 1호선 "오산역" 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호(사용승인일 2013.02.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필 1단의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역 등임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57276 (1)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 133-6, 2층202호 (도로명주소: 경기도 오산시 오산로 53-7, 2층202호)

건물명: 해당 건물명 정보 없음

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 54,500,000원

토지면적: 19.06㎡ (약 5.76평)

건물면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2013년 2월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕, 6층 건물 내 2층 202호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북측 원거리에 지하철 1호선 "오산역" 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

도로상태: 본건 남서측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획: 공히 준주거지역 등임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 22일 기흥세무서장의 압류 (갑9)

임차인 현황:

* 임차인: 한동희

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 21일

* 확정일자: 2022년 10월 4일

* 대항력: 있음

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 한동희의 주택임차권 (을5)이 존재하며, 임대차보증금 85,000,000원은 매수인이 인수함.

총 권리금액 (등기부채권 총액): 85,000,000원

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함.

주변 시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

주변 교육시설: "오산대원초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 통학이 용이함.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 한동희의 보증금 85,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 지출액이 높아질 수 있음.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 54,500,000원이나, 유사 물건의 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 평가되어 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 주변 개발 계획 및 지역 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함. (상세 내용은 현장 조사 필수)

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 다세대주택으로, 오산대원초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 2013년 건축되어 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(한동희)이 존재하며, 보증금 8,500만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 지출액 증가 요인이 되므로 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다. 현재 감정가는 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 분석을 기반으로 한 합리적인 입찰이 중요합니다.

8. 투자 포인트

오산대원초등학교 인접으로 교육 환경이 우수함.

2013년 건축으로 신축에 가까워 건물 노후도가 낮음.

대항력 있는 임차인 인수 조건으로, 이를 고려한 낮은 입찰가 산정 시 시세 대비 유리한 취득 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 면적: 24.13㎡ (약 7.3평)

* 유사 물건(2008년식, 26.04㎡) 최근 매매가: 4,500만원 (㎡당 약 173만원)

* 이를 바탕으로 산정한 본건의 현 시세 가치: 약 4,174만원 (24.13㎡ * 173만원/㎡)

* 본건 감정가: 54,500,000원 (㎡당 약 286만원) - 유사 물건 시세 대비 약 1.6배 높음.

* 인수 보증금: 85,000,000원

종합 판단 및 예상 입찰가:

본건은 감정가가 시세보다 높게 책정되었으며, 8,500만원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰가는 시세 가치(약 4,174만원)보다 낮게 책정해야 총 지출액 관리가 가능합니다. 임차인 보증금 인수분을 제외한 순수 물건 가치 기준으로, 시세 대비 약 20~30% 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 35,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.