나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57769 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 880 매화마을우림홀인원아파트 203동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '기흥동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지 조성중인토지, 단독주택, 중,소형규모의 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 제조업소 및 창고시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 아파트 단지내 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2003.07.31일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트금속기와지붕 14층 아파트 내 제14층 제1405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감(표준마감기준) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관보안개폐설비, 지상 및 지하주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 남서측과 북서측으로 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

고매동 880 :도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(복합형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57769 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 고매동 880 매화마을우림홀인원아파트 203동 14층1405호

용도: 아파트

감정가: 332,000,000원

토지면적: 69.83㎡ (약 21.12평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.65평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축년도: 2003년 7월 31일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 고매동에 위치하며, '기흥동 행정복지센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경으로는 농경지 조성 중인 토지, 단독주택, 중소형 규모의 아파트 단지, 근린생활시설, 제조업소 및 창고시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 내 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 을14: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2021년 07월 07일)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 권리 현황

* 본 물건의 등기부채권 총액은 415,083,378원입니다.

* 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당 이후에 설정된 모든 권리(을18, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 깨끗하게 인수하게 됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 제공된 정보상 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 용인시 기흥구 고매동 일대는 주거지역과 함께 다수의 제조업소 및 창고시설이 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 생활 편의시설은 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 어느 정도 이용 가능하나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 매화마을 우림홀인원

* 주소: 경기도 용인시 기흥구 고매동 880 (고매로34번길 31)

* 사용승인일: 2003년 07월 31일

* 총 세대수: 299세대

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 본 건 층수: 14층 (총 15층)

* 전용면적: 84.81㎡ (약 25.65평)

* 해당 세대(203동 1405호)의 분양면적(공급면적)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 유사 면적 아파트의 경우 일반적으로 100㎡ 내외(약 30평대 초반)로 추정됩니다.

* 주차 대수: 단지 내 총 361대 주차 가능

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지하 8대) 등

1.4. 2. 주변 편의시설

* 단지 인근에 마을버스 정류장과 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

* 다만, 주변에 제조업소 및 창고시설이 다수 위치해 있어, 일부 소음이나 환경적 요인으로 인한 쾌적성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본 물건지는 성장관리계획구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/아파트 대상)에 해당합니다. 이는 향후 소유권 이전 또는 개발 시 일부 제약 사항이 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 다수의 제조업소 및 창고시설이 위치하여, 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2003년에 준공되어 20년 이상 경과된 아파트로, 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건과 절차상 다소 차이가 있을 수 있으나 경매 절차 자체에 큰 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 고매동에 위치한 매화마을 우림홀인원 아파트 단지 내 203동 14층 1405호입니다.

* 2003년에 준공되어 전용면적 84.81㎡(약 25.65평)의 아파트로, 총 5개 동 299세대 규모의 단지에 속해 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리 및 임차인이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 주변에 산업시설이 혼재되어 있어 환경적 요소를 고려해야 하나, 단지 내 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 감정가는 332,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 평형의 아파트가 2억 7천만원에서 3억 1천 5백만원 사이에서 거래되었습니다. 감정가가 최근 실거래가 상단보다는 다소 높은 편이므로, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 부담이 없습니다.

* 실거주 용이성: 방 3개, 욕실 2개의 판상형 구조로 가족 단위 실거주 목적에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 용인시는 지속적인 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 332,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 조건(84.81㎡, 13층)의 아파트 매매가는 2026년 4월 315,000,000원, 2026년 6월 295,000,000원으로 나타났습니다.

* 본 건은 14층이므로, 최근 최고 실거래가인 315,000,000원 수준을 고려할 수 있습니다.

* 감정가가 최근 최고 실거래가보다 다소 높게 책정된 점과 주변 시세 변동성을 감안할 때, 295,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 상황 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.