나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34437 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내의 제8층 제802호로서, (사용승인 : 2020.04.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사 토지를 자체지반 평탄하게 조성하였으며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34437 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물 제1동 8층 802호

1.3. 건물명

해냄 스토리

1.4. 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제8층 제802호 (사용승인: 2020.04.09)

1.5. 용도

오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설 복합 용도)

1.6. 감정가

316,000,000원

1.7. 면적

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

토지 지분: 15.5716㎡

건물면적: 57.87㎡ (약 17.50평)

건물 지분: 57.87㎡

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

김OO

1.11. 토지이용계획 및 제한사항

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.12. 공부와의 차이

없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

2.2. 건물 상세

해냄 스토리 주건축물 제1동은 철근콘크리트구조로, 2020년 4월 9일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 몰탈위 수성페인팅 마감이며, 창호는 알미늄샷시입니다.

2.3. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리인 인천세무서장 압류(2023.03.03)보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 주요 임차인 현황

* 임차인: 김재현

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-15

배당신고일자: 2023-12-04

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을1), 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨 (인수 가능성 있음)

* 임차인: 주식회사하나은행

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-15

배당신고일자: 2023-12-04

대항력: 있음

비고: (등기부 상 동일한 보증금, 전입/확정일자로 김재현 임차인과 중복되는 내용으로 확인됨. 상세 확인 필요)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 인천세무서장 압류(2023.03.03)입니다. 본 물건의 경우, 을1 임차권 (김재현)은 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 605,630,519원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 원미동 지역은 '원미구청' 등 행정기관과 업무시설, 중소규모 공장, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 활성화 가능성

주거 및 업무 복합 지역으로, 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

인근에 '원미구청' 등 관공서가 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축년도 및 설비

2020년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. (유효기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 일반적인 국내 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

김재현, 주식회사하나은행 임차인은 모두 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 304,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액 605,630,519원은 감정가 316,000,000원에 비해 높은 수준으로, 권리관계가 복잡함을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부천시 원미구에 위치한 신축급 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 편의성을 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 건물의 상태도 좋을 것으로 예상됩니다.

7.2. 주요 고려사항

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 지게 됩니다. 따라서 임차인과의 명확한 소통 및 배당 현황 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설과 구조를 가지고 있습니다.

8.2. 지역 내 입지

원미동 지역은 업무 및 상업 시설이 혼재되어 있어 꾸준한 수요가 예상되며, '원미구청' 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 등기부상의 임차권이 인수될 가능성이 있는 것과 상반되므로, 실제 입찰 시에는 반드시 인수될 수 있는 보증금 규모를 최우선으로 고려해야 합니다.

9.2. 현 시세 분석

제공된 JSON 데이터(건축물표제부)에는 직접적인 오피스텔 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 현 시세 기준의 정확한 분석은 어렵습니다. 따라서, 본 분석에서는 감정가 316,000,000원을 기준으로 삼고, 제공된 임차인 정보 및 등기부 내용을 바탕으로 잠재적 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 실거래가, 유사 물건의 매물가, 임대수익률 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

9.3. 임차 보증금 인수 가능 금액

대항력 있는 임차인(김재현, 주식회사하나은행)의 보증금 합계는 304,000,000원 + 304,000,000원 = 608,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 금액으로, 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

9.4. 제안

본 건의 감정가는 316,000,000원이나, 잠재적 임차 보증금 인수 금액이 608,000,000원에 달하므로, 인수 금액을 고려한 실제 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 임차 보증금 인수 부담을 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사를 통해 투자 수익률을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

10. 주변 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 부천시 전반적으로는 과거 소각장 등 혐오시설이 있었으나, 현재는 문화시설로 전환되는 등의 변화가 있었음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.