나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512576 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 수인분당선 숭의역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 (사용승인일자 : 2019.02.25.) 제10층 제1005호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔 등) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1),(2) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 인천지방법원 2025타경512576 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 10층1005호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지 면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

건물 면적: 62.94㎡ (약 19.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '미추홀구청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 수인분당선 숭의역 및 다수의 노선 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지가 일단지로 사다리형 평지이며, 업무시설(오피스텔 등)의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북측 약 5m, 서측 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 처리됨)

이는 낙찰자가 인수하는 부담이 없음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

보증금: 221,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-27

확정일자: 2020-10-19

배당신고일자: 2022-12-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-13

확정일자: -

배당신고일자: 2022-12-22

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상업 지역으로, 유동인구 및 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

인근에 미추홀구청이 위치하여 행정 업무 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

오피스텔로서 직장인 및 1인 가구 수요를 중심으로 한 임대 시장을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조로, 2019년 2월 25일 사용승인을 받은 13층 건물입니다.

본 물건은 해당 건물의 10층 1005호로, 전용면적 62.94㎡ (약 19.05평)을 사용합니다.

외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물 내 기본적인 급배수, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 건물 내 기계식 및 자동식 주차시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경 사항이 있어, HUG의 개입 또는 인수 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 절차나 추가 확인을 요구할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 외국인 등에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

건축법상 도로: 건물이 접한 도로 중 일부는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로이므로, 도로의 법적 성립 여부 및 효력에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계: 임차인 오혜원의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으나, 전입일자가 경매개시일보다 앞서 있어 임대차 관계의 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. (다만, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부분은 없습니다.)

임대 관계 미상: 외부 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

주변 시설: 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 없으나, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 주변 탐문이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 HUG의 적극적인 채권 회수 또는 관리 의지를 보여주는 것일 수 있으며, 조건에 따라서는 투자자에게 유리한 상황으로 해석될 여지도 있습니다.

전반적으로 권리상 안전하며, 도심 내 직주근접형 오피스텔로서의 수요가 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인으로 상품성이 우수합니다.

안전한 권리관계: 대항력 있는 임차인 없고, 모든 권리 매각으로 소멸됩니다.

역세권 인접: 수인분당선 숭의역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

HUG의 개입: HUG의 적극적인 채권 처리는 물건의 명확한 소유권 이전과 빠른 거래 종결 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히 JSON 데이터는 건물 등기 정보이며, 현재 시장 가격 정보가 포함되어 있지 않습니다.

따라서, 감정가 231,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 제안합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려하여, 향후 HUG와의 협의 과정 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 최대 95% 수준까지 고려해 볼 수 있으나, 반드시 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 임대 시세를 조사하여 비교 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

추천 입찰가 범위 (참고용): 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.