나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512545 [1] 인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '완정역/인천2호선' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제505호로서, (사용승인 : 2013.10.22) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역 (당하 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로) (2012-06-07)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 5층 505호

2.2. 건물정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512545 (1)

* 구분: 연립주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제505호

* 사용승인일: 2013년 10월 22일

* 총 층수: 5층

* 건물면적 (전용면적): 26.00㎡ (약 7.87평)

* 토지면적 (대지권): 11.10㎡ (약 3.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2.3. 감정가

74,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '완정역(인천2호선)' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 유사한 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(인천2호선 완정역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상복합 건물의 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 로폭 약 10미터의 포장도로, 남측으로는 로폭 약 8미터의 보행자도로에 각각 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 02일 접수된 강서세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

4.2. 주요 권리사항

* 소유권이전: 권혁범(2016.11.21), 박재오(2021.10.01)

* 주택임차권: 황별님(2021.07.22 확정, 2021.09.10 전입). 보증금 93,000,000원. (말소 예정, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 압류: 강서세무서장(2023.02.02), 인천광역시 서구청(2025.05.13)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.09.19)

* 등기부채권 총액: 93,000,000원

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황별님)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 1억 3,500만원 거래. (평당 약 632만원)

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 1억 7,900만원 거래. (평당 약 1,692만원)

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 1억 3,300만원 거래. (평당 약 1,392만원)

5.2. 본건과의 비교 분석

본 물건(엠디타운 505호)은 전용면적 26.00㎡ (약 7.87평), 2013년식 건물입니다.

비교적 유사한 연식과 면적을 가진 그랜드비스타(34.942㎡, 1.79억원) 및 멤버스힐(31.548㎡, 1.33억원)의 거래가를 기준으로 시세를 추정하면, 본건의 적정 시세는 평당 약 1,392만원 ~ 1,692만원 수준으로 판단됩니다.

이에 따른 본건의 시세는 대략 109,610,000원 ~ 133,180,000원 범위로 추정됩니다.

5.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 74,000,000원입니다. 이는 주변 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 분석됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주위 일대에 동류형 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 직접 확인 필요)

6.2. 교육시설

관련 정보는 제공되지 않았습니다.

6.3. 의료시설

관련 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 조건입니다. 일반적인 내국인 투자자에게는 큰 제약이 없을 수 있습니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사실은 채무 불이행 사유와 연관될 수 있으나, 권리분석상 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

7.3. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 경매 사건은 본 물건에 대해서만 진행 중입니다.)

7.4. 혐오시설 여부

주변 지도 및 위성사진 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 완정역 주변의 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 엠디타운 5층 505호 연립주택으로, 2013년식으로 비교적 신축이며 인천2호선 완정역 인근에 위치하여 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 부동산 강제 경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사이며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 명확히 파악되었습니다. 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 존재하나, 이는 향후 투자 결정 시 추가 확인이 필요한 부분입니다. 현재 감정가 7400만원 대비 주변 시세가 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 이상으로 형성되어 있어, 시세 차익 실현이 기대되는 매력적인 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 인천2호선 완정역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물 : 2013년식 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확 : 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 시세 차익 기대 : 감정가 대비 높은 주변 시세로, 시세차익을 노릴 수 있는 좋은 기회입니다.

* 인천 서구 지역 개발 잠재력 : 인천 서구 지역의 지속적인 개발 기대감도 긍정적인 요소입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

* 본건 전용면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 주변 시세: 평당 약 1,392만원 ~ 1,692만원 (약 1억 961만원 ~ 1억 3,318만원)

* 감정가: 7,400만원

* 인수 보증금: 0원

10.2. 제시 제안

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 이상으로 판단됩니다. 감정가가 현저히 낮은 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다. 시세의 하단부에 근접하면서도 경쟁을 고려한 보수적인 입찰가로 접근하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.