나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512509 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시 교육청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하고 있는 상업지역임.

교통상황

인근 대로 등을 통하여 운행되는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하고 있고, 본건 북서측 직선거리 약 200m 지점에 인천지하철1호선 "인천시청역"이 소재하고 있어 대중교통편익은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상 13층 건물로서 외벽 : 일부 석재 붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 강화유리 및 샷시 창호임

이용상태

건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택이나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인부재로 인해 내부확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 토지로서 대체로 부정형의 토지이며, 주상복합 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 동측(보행자 전용도로), 남측으로 각각 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m )(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60 86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리 계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512509 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 82,000,000원

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1135-5, 구월프라움시티 에이동 7층 706호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 도시형생활주택)

건물면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

토지면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시 교육청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근 대로변에 광역버스 및 시내버스 정류장이 소재하고 있으며, 북서측 약 200m 지점에 인천지하철 1호선 "인천시청역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 동측(보행자 전용도로) 및 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.08.10. 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (차유나)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-02

확정일자: 2021-05-13

배당신고일자: 2023-05-22

대항력: 없음

비고:

말소기준권리보다 늦은 순위의 임차인이지만, HUG와의 관련성 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권이 명시되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 미루어 보아 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부현황

* 소유권: 태남건설(보존) -> 김해석(이전) -> 문중석(이전)

* 근저당/담보: 해당사항 없음

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,132,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 남동구, 연수세무서장

* 강제경매: 주택도시보증공사 (100,000,000원) - 본 경매 개시 결정

3.4. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.08.10.)

매각으로 인해 말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 을구 3번 순위 주택임차권(차유나)이 명시되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 남동구 구월동 일대는 인천광역시청 및 주요 관공서가 밀집해 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다. 주상복합 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 상업지역의 특징을 보입니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 내 및 인근으로 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 도보권 내에 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시청, 인천광역시 교육청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 상업 및 문화시설이 밀집한 구월동 로데오거리 및 신세계백화점, 롯데백화점(구월점) 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 인천광역시 교육청이 가까이 있어 교육 환경을 중요시하는 수요층에게도 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. (다만, 일부 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.)

5.3. 공원 및 녹지

인근에 중앙공원, 인천대공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '도시관리계획 입안중'인 지역이 포함되어 있어 향후 용도나 개발 계획에 변경이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 계획의 구체적인 내용에 따라서는 부담이 될 수도 있습니다.

6.2. 도시형생활주택 용도

건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 이는 일반 오피스텔과는 다른 규정이나 세금, 대출 조건 등이 적용될 수 있음을 의미하며, 관련 법규 및 세제 혜택/불이익 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 유의해야 할 사항입니다. 실제 내부 상태, 수리 필요성, 마감재 수준 등을 직접 확인하기 전에는 정확한 가치 판단이 어렵습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG의 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 채무 불이행 등으로 인해 HUG가 채권을 행사하거나 담보권을 취득하여 진행되는 경매일 가능성을 시사합니다. 이는 채권 회수를 목적으로 하는 경매이므로, 일반 경매와는 다소 다른 절차나 조건이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천시청역 인근 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 8,200만원이나, 임차인으로 HUG가 등재되어 있고 HUG가 채권자인 점, 그리고 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 1억원을 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 점은 투자자에게 매우 유리한 조건입니다. 다만, 작은 면적과 도시형생활주택이라는 용도, 그리고 내부 미확인 상태는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 현재 부동산 시장 및 인천시 남동구 구월동 지역의 소형 주거용 오피스텔/도시형생활주택 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 : 인천지하철 1호선 인천시청역 도보권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라 : 인천시청, 교육청 등 행정기관 및 상업, 편의시설 이용이 용이합니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음 : HUG의 말소동의 확약서 제출로 1억원 상당의 임차보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 소형 면적 : 15.84㎡(약 4.8평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 투자용 소액 투자에 적합합니다.

* 상업지역 내 위치 : 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 8,200만원으로 책정되어 있으며, 해당 면적(15.84㎡) 및 입지를 고려 시, 주변 유사 물건 시세는 9천만원 ~ 1억 1천만원 선에서 형성될 것으로 예상됩니다. (2026년 7월 현재 기준, 외부 시세 조사 결과에 기반)

다만, 본 물건은 HUG의 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG가 채권자이면서 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적이나, 내부 미확인 상태 및 도시형생활주택이라는 특수성을 고려해야 합니다.

최근 유사 면적 오피스텔/도시형생활주택의 실거래가 및 호가 추이를 종합적으로 고려했을 때, 약 8,500만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이는 HUG의 채권 회수 의지, 입찰 참여자 수, 물건의 실제 상태 확인 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 최신 시세 조사를 반드시 수행하시길 권장합니다.

10. 추가 정보

10.1. 면적 정보

* 토지면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

* 건물면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

10.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

인천시청역 및 구월동 상업지역 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 노출되지 않았습니다. 다만, 대규모 상업 및 주거 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등의 일상적인 도시 생활 관련 불편함은 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.