나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512538 [1] 인천광역시 계양구 계산동 900-1 계산빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512538 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 900-1 계산빌라 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 20.81㎡ (약 6.29평)

토지지분: 20.81㎡ (약 6.29평)

건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

건물지분: 41.04㎡ (약 12.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치하며, "경인여자대학교" 남동측 인근 지역입니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (갑7, 2023.03.15)

본 경매 물건은 HUG(주택도시보증공사)에 의해 강제경매로 진행되었습니다.

등기부등본 상 을구 7번 순위의 주택임차권(김민철, 보증금 89,000,000원)이 존재하나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 274,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 경인여자대학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권이 형성될 수 있습니다.

다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집하여 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

경인여자대학교 인근으로 교육 환경이 있으며, 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 대위변제를 해준 후 채권 회수를 위해 경매를 신청한 물건임을 시사합니다.

이는 일반적으로 임차인의 대항력 포기 또는 보증금 관련 문제가 HUG에 의해 정리되었음을 의미하지만, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 특히 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가구역 지정 기간이 얼마 남지 않아 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가액 105,000,000원 대비 최근 실거래 사례 분석 시 시세와의 괴리가 존재할 수 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 HUG가 채권자로 참여하여 진행하는 강제경매 물건으로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 정리되어 있어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 감정가와 주변 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

HUG의 적극적인 개입으로 인해 권리관계가 명확하며, 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다 (인수 보증금 0원).

'HUG 인수조건 변경'으로 인해 HUG가 채권 회수를 위해 자체적으로 낙찰받는 경우도 많으며, 이는 시장 안정화 및 채권 회수율 제고를 위한 조치입니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 47.42㎡ (약 14.34평) : 80,000,000원 (약 557만원/평)

* 31.47㎡ (약 9.52평) : 50,000,000원 (약 525만원/평)

* 56.54㎡ (약 17.10평) : 113,000,000원 (약 661만원/평)

본건 건물면적 41.04㎡ (약 12.41평) 기준, 주변 실거래가 분석 시 평당 약 525만원 ~ 661만원 수준입니다.

이를 토대로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 6900만원 ~ 8200만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 105,000,000원과 비교했을 때, 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서, 보수적으로 접근한다면 78,000,000원 ~ 82,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 최근 시세 동향 및 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인한 후, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.