나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512526 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등의 부동산이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(시민공원역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제6층 제612호로서, (사용승인일 : 2019.01.25) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등으로 추정 됨, 창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 소로변과 접하고 있으며, 남측으로 세로변과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 일련번호 2: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 일련번호 3: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512526 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 그레이스타워

총 층수: 20층 (건축물표제부상)

사용승인일: 2019년 1월 25일

건물면적: 69.06㎡ (약 20.89평)

건물지분: 69.06㎡ (약 20.89평)

토지면적: 9.89㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.886㎡ (약 2.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 '시민공원역' 북동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 근린생활시설 등 다양한 부동산이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 용이한 조건을 제공합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로는 소로, 남측으로는 세로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 7일 접수된 미추홀구의 압류(갑7)입니다.

3.2. 권리 내역

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 주택임차권 (을5): 보증금 320,000,000원, 전입일자 2022-10-27, 확정일자 2022-10-04. (본 임차권은 말소 예정입니다.)

* 압류 (갑7, 갑9): 미추홀구, 인천세무서장 (말소 예정)

* 가압류 (갑11): 서울보증보험주식회사, 1,139,089,514원 (말소 예정)

* 강제경매 (갑14): 주택도시보증공사, 320,000,000원 (말소 예정)

등기부채권 총액은 1,459,089,514원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진완)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-27

* 확정일자: 2022-10-04

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

3.4. 물건명세서 상 특이사항

을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 시민공원역을 중심으로 주거 시설과 상업 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. (출처: 감정평가서 요약, 시민공원역 주변 상권 분석 자료)

4.2. 상권 잠재력

시민공원역 역세권이라는 지리적 이점과 주변의 주거 및 상업 시설의 혼재는 꾸준한 수요를 기대할 수 있게 합니다. 또한, 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. (출처: 인천광역시 상권분석 정보)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 등이 밀집해 있으며, 주변에 다양한 상점, 병원, 금융기관 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 명시되지 않았으나, 일반적인 도심지 오피스텔로서 기본적인 교육 및 의료 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

도시가스, 상하수도, 전기 등의 기본적인 도시 기반 시설이 완비되어 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 무단 쓰레기 투기 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련이 없어 보입니다. (출처: 연합뉴스, 한국NGO신문, 경인일보 기사)

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 공동담보'가 기재되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 특이사항이 발생했음을 시사합니다. 그러나 권리분석 결과, 해당 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512526 (1) 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 그레이스타워 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당합니다. 시민공원역 역세권이라는 입지적 장점을 가지며, 주변 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 218,000,000원임에 반해 최근 실거래가는 11,000만원대에서 14,000만원대로 형성되어 있어 시세와의 괴리가 큰 편입니다. 이는 감정가 산정 기준의 차이일 수 있으므로, 입찰 시에는 실거래가 및 최근 시세 동향을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시민공원역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 2019년 건축된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 상업 및 주거시설 혼재로 안정적인 임대 수요 기대.

* 권리상 인수 부담 없는 물건으로, 명확한 권리관계.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 69.06㎡)의 그레이스타워 오피스텔 매매가는 2024년 7월 12,577만원, 8월 11,101만원, 11월 14,980만원으로 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 평균 제곱미터당 약 189.6만원의 시세를 적용하면 본건(69.06㎡)의 시세는 약 13,091만원 수준으로 추정됩니다.

제공된 감정가는 218,000,000원으로 최근 실거래가와 상당한 차이가 있습니다. 권리분석 상 인수할 보증금은 0원입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다. 낙찰 희망가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

10. 추가 참고사항

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 기반으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 더욱 정확한 판단이 가능합니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.