나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512502 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 595-9 삼성힐타운 나(102동)동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2002. 12월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 공동주택(다세대주택) 건물 내 2층 202호로서, 외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016-12-09), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512502 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 595-9 삼성힐타운 나(102동)동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지 면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물 면적: 58.92㎡ (약 17.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 공도와 접함.

* 토지 이용 계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016-12-09), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경512502 부동산 강제경매 사건입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김말순(2005-08-10), 김철호(2015-09-16), 고용상(2018-07-31)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (금 121,000,000원, 전입 2018-07-16, 확정 2018-07-09)

* 가압류: 김미영 (2019-12-12, 45,000,000원), 한국자산관리공사 (2020-05-20, 18,005,125원), 주식회사한국채권관리대부 (2020-06-04, 34,463,423원)

* 압류: 인천광역시 (2021-08-25)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-09-18, 169,005,505원) - 말소 기준 권리

* 등기부채권 총액: 218,468,548원

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, SGI 인수조건 변경

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (다만 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:권원기))

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-07-16

* 확정일자: 2018-07-09

* 배당신고일자: 2020-07-13

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약: 말소기준권리(서울보증보험 강제경매, 2025-09-18)보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 주택임차권 또한 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주안동 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교(인천기계공업고등학교) 등이 있어 배후 수요가 있는 지역임.

* 주변 시세 분석:

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡, 3층): 2026년 5월 4일, 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡, 4층): 2026년 5월 6일, 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡, 3층): 2026년 5월 4일, 9,000만원

* 분석: 인근 시세는 2001년식, 43.33㎡ 기준 8,200만원, 1993년식 44.4㎡ 기준 9,000만원, 2012년식 44.77㎡ 기준 12,200만원으로 형성되어 있습니다. 본건 건물은 2002년식, 58.92㎡(약 17.82평)으로, 유사 면적 대비 시세는 9천만원대에서 1억 2천만원대까지 분포합니다. 본건의 감정가는 141,000,000원으로, 주변 실거래가 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 버스 정류소 근접.

* 편의시설: 주택가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교 북측 인근 위치.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가 필요.

* 건물 노후화: 2002년 사용승인으로 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 다세대주택으로, 입지 및 교통은 무난한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 건물 노후화 및 토지거래 허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주안동 지역의 꾸준한 주택 수요.

* 별도 인수 부담 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (2026년 5월):

* 43.33㎡ (2001년식): 8,200만원

* 44.4㎡ (1993년식): 9,000만원

* 44.77㎡ (2012년식): 12,200만원

* 분석:

* 본건 건물 면적(58.92㎡, 약 17.82평)을 고려하면, 주변 시세는 ㎡당 약 190만원에서 272만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 141,000,000원이며, ㎡당 약 239만원 수준입니다. 이는 주변 시세 범위 내에 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가: 125,000,000원 (감정가 141,000,000원의 약 88.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.