나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512596 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-89 해인아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천숭의초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권1호선 제물포역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2010.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 치장석재 붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 10미터 및 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-89번지 해인아트빌 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512596 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 149,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2010년 11월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적은 56.52㎡(약 17.10평)입니다. 토지 면적은 25.37㎡(약 7.67평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 인천숭의초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 수도권 1호선 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측 및 동측으로 각각 폭 약 10미터 및 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 3일자 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 5번 주택임차권등기이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부상 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 조규아(갑2), 김기현(갑3), 유지성(갑4)

* 주택임차권: 한국토지주택공사(을5, 140,000,000원, 말소)

* 압류: 남동세무서장(갑5, 말소기준권리), 미추홀구(갑7, 말소), 안산세무서장(갑9, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사(갑6, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험(갑8, 말소, 사건번호: 2025타경512596)

총 채권액은 2,139,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-27

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

인천숭의초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 소규모 상가 및 주택 밀집 지역으로 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주요 상권은 다세대주택 거주민을 대상으로 하는 소규모 점포들로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천숭의초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 수도권 1호선 제물포역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축년도: 2010년 11월 24일 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 등기부상 임차권은 말소 예정이나, 관련 조건 변경 이력이 있어 초기 권리 분석 시 주의가 요구되었습니다. 현재는 매각으로 소멸되는 것으로 정리되었습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인에 한하여 지정 기간 내 허가를 받아야 하는 점은 해당 사항이 없는 경우 큰 문제는 되지 않으나, 잠재적 제약으로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연도의 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리한 입지에 소재하고 있습니다.

권리관계 상 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 정보에서 가격 차이가 다소 확인되어, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2010년 준공으로 비교적 현대적인 건축물입니다.

* 편리한 교통: 제물포역 및 버스 노선 접근성이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 선순위 임차권 및 기타 권리들이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 실수요자 접근 용이: 주택으로서의 기본적인 입지 및 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 149,000,000원입니다.

그러나 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 거래 가격은 면적 및 건물 연식에 따라 36,000,000원에서 72,000,000원 범위로 나타났습니다.

특히, 본건과 유사한 크기(56.52㎡)의 건물이 61.48㎡ 면적에 63,700,000원에 거래된 사례가 있습니다.

가장 높은 면적당 가격을 보인 34.39㎡ 면적의 건물이 72,000,000원에 거래된 점을 고려 시, 본건의 면적(56.52㎡)을 적용하면 약 118,000,000원 수준의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

감정평가액이 시장 실거래가보다 높게 형성된 것으로 판단되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

이는 인근 실거래가 추이를 반영한 보수적인 시세 분석에 기반한 금액이며, 응찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하시기 바랍니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.