나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512504 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-70 리코팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평동초등학교' 북측 인근에 위치하는 리코팰리스 3층 302호 로서, 부근은 소규모 공동주택 및 오피스텔, 부평래미안아파트단지등이 혼재하며, 인근에 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 부평시청역(인천1호선)이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 11층건내 3층 302호로서, 외벽 : 스톤코트 및 측후면 드라이비트마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 노폭 약8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,과밀억제 권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

- 사건번호: 인천지방법원 2025타경512504 (1)

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주택도시보증공사

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 감정가: 184,000,000원

1.2. 물건 현황

- 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-70, 리코팰리스 3층 302호

- 용도: 오피스텔

- 건물면적: 63.44㎡ (약 19.20평) (전유부 기준 약 68.7㎡, 약 20.78평)

- 토지면적: 11.81㎡ (약 3.57평) (토지 지분)

- 건축년도: 2015년

- 총층수: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

- 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북측 인근에 위치함.

- 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 부평래미안아파트단지 등이 혼재하며, 인근에 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재함.

2.2. 교통 상황

- 대상 물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능함.

- 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 부평시청역(인천1호선)이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

- 말소기준권리: 2023-08-10 접수, 주택도시보증공사 가압류 (갑5)

- 등기부채권 총액: 1,305,000,000원

- 주요 권리 내역:

- 소유권이전: 서윤정 (2015-07-24), 문중석 (2021-02-22, 매매 174,000,000원)

- 주택임차권 (을1, 라병준): 보증금 173,000,000원, 전입 2019-03-08, 확정 2019-02-26, 말소

- 주택도시보증공사 가압류 (갑5): 1,132,000,000원

- 연수세무서 압류 (갑6)

- 주택도시보증공사 강제경매 (갑7): 173,000,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (라 )

- 보증금: 173,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-03-08

- 확정일자: 2019-02-26

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

- 매각으로 인해 말소기준권리(갑5 가압류) 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

- 을구 1번 주택임차권등기(라 )는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

- 부평동 지역은 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역임.

- 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리함.

- 부평역 및 부평시청역 인근 상업지구와 연계된 생활권 형성.

4.2. 최근 실거래가 분석

- 최근(2024년 4월 14일) 동일 건물(리코팰리스) 4층, 전용면적 68.7㎡(약 20.78평) 오피스텔이 215,000,000원(2억 1천 5백만원)에 거래되었음.

- 본 물건의 감정가는 184,000,000원(1억 8천 4백만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 85.6% 수준으로 낮은 편임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 각종 근린생활시설, 대형마트, 백화점 등 이용이 편리함.

- 병원, 은행 등 금융기관 접근성이 양호함.

5.2. 교육 시설

- 부평동초등학교가 인접해 있음.

- 주변에 다수의 초·중·고등학교 및 학원가가 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

- 일반상업지역, 방화지구, 가로구역 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당함.

- 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25) 지정 기간 내 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요함.

6.2. 기타 특이사항

- HUG 인수조건 변경 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요함.

- 감정평가 시점에 관계인 부재로 상세 이용상태 등 미확인되었으므로, 현장 방문 시 재확인 필요함.

- 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 부평역 및 부평시청역 접근성이 우수하며 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합함. 최근 실거래가 대비 낮은 감정가는 투자 매력도를 높이는 요인임. 권리관계상 인수되는 보증금은 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

- 인천 1호선 부평시청역 역세권 입지.

- 부평 중심 상업지구 내 위치로 풍부한 배후수요.

- 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능.

- 권리관계상 인수 부담이 없어 무권리 낙찰 가능.

9. 예상 입찰가

- 감정가: 184,000,000원

- 최근 실거래가 (4층, 68.7㎡): 215,000,000원

- 본 물건(3층, 63.44㎡/68.7㎡ 전용면적):

- 최근 실거래가(215,000,000원) 대비 약 85% 수준인 감정가(184,000,000원)를 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가 이상, 적극적인 투자를 고려한다면 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

- 주의: 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 시세 변동, 임대 가능성 등을 반드시 재확인하시기 바람. HUG 인수조건 변경에 따른 세부 절차 확인 필수.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.