나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512530 [1] 인천광역시 계양구 효성동 545-10 스타클래스 103-비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502로서, 외벽: 치장타일, 스톤스프레이 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 남서측 진입 도로(노폭 약8m 정도)를 통하여 남측 '아나지로'와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용 도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512530 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 545-10 스타클래스 103-비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.62㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.622㎡ (약 10.18평)

건물면적: 54.99㎡ (약 16.64평)

건물지분: 54.99㎡ (약 16.64평)

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항 및 권리분석 요약

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

말소기준권리: 계양구 압류 (2023-01-19)

임차인 현황: 주택도시보증공사(손은영)로 등재되어 있으나, 대항력 없음. 보증금 156,000,000원, 차임 0원. 확정일자 및 전입일자 2021-11-09. 배당신고일자 2024-01-10. 등기부등본상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인되며, 인수 보증금은 0원임.

총 등기부채권액: 167,504,032원

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 북인천여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설 소재.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호. 외벽 치장타일, 스톤스프레이 등 마감. 창호 샤시.

이용상태: 집합건축물대장상 다세대주택.

설비내역: 위생 및 급배수, 난방 설비 등 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 지적상 남서측으로 노폭 약 8m 도로를 통해 '아나지로'와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치

인천광역시 계양구 효성동 545-10, 스타클래스 103-비동 5층 502호에 위치.

2.2. 주변 환경

북인천여자중학교와 인접하여 교육 환경 양호.

주변 지역은 다세대주택 및 공동주택, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역.

2.3. 교통망

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

남서측으로 약 8m 폭의 도로가 인접해 있으며, '아나지로'와 연결되어 광역 이동 용이.

2.4. 토지이용 규제

제2종일반주거지역으로 건축이 가능하며, 과밀억제권역에 해당.

가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 일정 규모 이상의 주택 취득 시 허가 필요.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2023.01.19 접수, 계양구(인천광역시) 압류 (등기부채권액: 미기재). 해당 권리 이하 모든 등기는 매각으로 소멸됨.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전 (갑5): 유병호 (2021-08-13)

* 소유권이전 (갑7): 박상욱 (2021-12-10, 매매 116,000,000원)

* 압류 (갑8): 계양구 (2023-01-19) - 말소기준권리

* 압류 (갑9): 부천시 (2023-10-25)

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사 (2025-09-19, 156,000,000원) - 본건 경매개시 결정

* 가압류 (갑11): 동양자산관리대부 (2025-11-14, 11,504,032원)

* 주택임차권 (을9): 손은영 (보증금 156,000,000원, 전입/확정 2021-11-09). 등기부 요약상 말소 예정이며, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됨.

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리인 계양구의 압류(갑8) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 효성동 일대는 주거 시설(다세대주택, 공동주택)과 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역.

북인천여자중학교 인근에 위치하여 교육 시설과 관련된 배후 수요 존재.

4.2. 상업 시설

주변 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능 이용 가능.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성.

4.3. 잠재력

지속적인 도시 개발 및 인프라 확충에 따라 지역 가치 상승 잠재력 보유.

인천 계양구 지역의 도시 정비 및 개발 계획에 따른 수혜 예상.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

북인천여자중학교가 인접하여 도보 통학 가능.

그 외 인근 지역의 초등학교, 중학교, 고등학교 이용 가능.

5.2. 교통 및 편의시설

주요 도로 접근성이 좋고 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용 편리.

인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.3. 주거 쾌적성

인근 녹지 공간 및 공공시설 현황에 대한 추가 확인 필요.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적일 것으로 예상.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 입찰 전 리스크 요인 검토 필요.

공동담보 물건으로, 동일 담보 채무에 대한 추가적인 부담 가능성을 염두에 두어야 함. (단, 본건 경매는 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정)

6.2. 토지거래계약 허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 관련 법규 준수 및 허가 절차 필요.

6.3. 건물 노후도

주변 유사 건물들의 건축 연도를 고려할 때, 본건 역시 건축 후 상당 기간이 경과했을 가능성이 높음. (정확한 준공 연도 미확인)

노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경512530호로, 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택임.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없음.

채권자 HUG의 경매로 진행되며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항이 있으나, 이는 추가적인 검토가 필요함.

주변 시세 대비 감정가 격차를 고려해야 하며, 최근 거래 사례를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 전에 전매 계획이 있다면 허가 절차를 숙지해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됨 (임차인 대항력 없음, 말소 예정).

* 북인천여자중학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 주요 도로망 연결성이 좋음.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 가능성 확인 필요.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 160만 원 ~ 170만 원 선의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 전용면적은 약 16.64평(54.99㎡)이므로, 이를 기준으로 시세 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 시세 범위: 16.64평 * 1,600,000원/평 = 약 89,792,000원

* 최대 시세 범위: 16.64평 * 1,700,000원/평 = 약 94,592,000원

감정가는 143,000,000원으로, 이는 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 상당히 높은 편입니다.

따라서, 본 건의 현실적인 시장 가치 및 경매에서의 경쟁 상황을 고려하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 사항에 대한 정확한 이해와 함께, 입찰 당일 현장 분위기를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 직접적인 확인과 법률 전문가의 자문을 통해 최종 판단하시기 바랍니다. 임대차 관계, 건물 상태, 주변 시세 등은 언제든지 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512530 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 545-10 스타클래스 103-비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.62㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.622㎡ (약 10.18평)

건물면적: 54.99㎡ (약 16.64평)

건물지분: 54.99㎡ (약 16.64평)

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항 및 권리분석 요약

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

말소기준권리: 계양구 압류 (2023-01-19). 해당 권리 이하 모든 등기는 매각으로 소멸됨.

임차인 현황: 주택도시보증공사(손은영)로 등재되어 있으나, 대항력 없음. 보증금 156,000,000원, 차임 0원. 확정일자 및 전입일자 2021-11-09. 배당신고일자 2024-01-10. 등기부등본상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인되며, 인수 보증금은 0원임.

총 등기부채권액: 167,504,032원

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 북인천여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설 소재.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호. 외벽 치장타일, 스톤스프레이 등 마감. 창호 샤시.

이용상태: 집합건축물대장상 다세대주택.

설비내역: 위생 및 급배수, 난방 설비 등 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 지적상 남서측으로 노폭 약 8m 도로를 통해 '아나지로'와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치

인천광역시 계양구 효성동 545-10, 스타클래스 103-비동 5층 502호에 위치.

2.2. 주변 환경

북인천여자중학교와 인접하여 교육 환경 양호.

주변 지역은 다세대주택 및 공동주택, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역.

2.3. 교통망

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

남서측으로 약 8m 폭의 도로가 인접해 있으며, '아나지로'와 연결되어 광역 이동 용이.

2.4. 토지이용 규제

제2종일반주거지역으로 건축이 가능하며, 과밀억제권역에 해당.

가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 일정 규모 이상의 주택 취득 시 허가 필요.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2023.01.19 접수, 계양구(인천광역시) 압류 (등기부채권액: 미기재). 해당 권리 이하 모든 등기는 매각으로 소멸됨.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전 (갑5): 유병호 (2021-08-13)

* 소유권이전 (갑7): 박상욱 (2021-12-10, 매매 116,000,000원)

* 압류 (갑8): 계양구 (2023-01-19) - 말소기준권리

* 압류 (갑9): 부천시 (2023-10-25)

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사 (2025-09-19, 156,000,000원) - 본건 경매개시 결정

* 가압류 (갑11): 동양자산관리대부 (2025-11-14, 11,504,032원)

* 주택임차권 (을9): 손은영 (보증금 156,000,000원, 전입/확정 2021-11-09). 등기부 요약상 말소 예정이며, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됨.

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리인 계양구의 압류(갑8) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 효성동 일대는 주거 시설(다세대주택, 공동주택)과 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역.

북인천여자중학교 인근에 위치하여 교육 시설과 관련된 배후 수요 존재.

4.2. 상업 시설

주변 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능 이용 가능.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성.

4.3. 잠재력

지속적인 도시 개발 및 인프라 확충에 따라 지역 가치 상승 잠재력 보유.

인천 계양구 지역의 도시 정비 및 개발 계획에 따른 수혜 예상.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

북인천여자중학교가 인접하여 도보 통학 가능.

그 외 인근 지역의 초등학교, 중학교, 고등학교 이용 가능.

5.2. 교통 및 편의시설

주요 도로 접근성이 좋고 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용 편리.

인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.3. 주거 쾌적성

인근 녹지 공간 및 공공시설 현황에 대한 추가 확인 필요.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적일 것으로 예상.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 입찰 전 리스크 요인 검토 필요.

공동담보 물건으로, 동일 담보 채무에 대한 추가적인 부담 가능성을 염두에 두어야 함. (단, 본건 경매는 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정)

6.2. 토지거래계약 허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 관련 법규 준수 및 허가 절차 필요.

6.3. 건물 노후도

주변 유사 건물들의 건축 연도를 고려할 때, 본건 역시 건축 후 상당 기간이 경과했을 가능성이 높음. (정확한 준공 연도 미확인)

노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경512530호로, 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택임.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없음.

채권자 HUG의 경매로 진행되며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항이 있으나, 이는 추가적인 검토가 필요함.

주변 시세 대비 감정가 격차를 고려해야 하며, 최근 거래 사례를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 전에 전매 계획이 있다면 허가 절차를 숙지해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됨 (임차인 대항력 없음, 말소 예정).

* 북인천여자중학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 주요 도로망 연결성이 좋음.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 가능성 확인 필요.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 160만 원 ~ 170만 원 선의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 전용면적은 약 16.64평(54.99㎡)이므로, 이를 기준으로 시세 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 시세 범위: 16.64평 * 1,600,000원/평 = 약 89,792,000원

* 최대 시세 범위: 16.64평 * 1,700,000원/평 = 약 94,592,000원

감정가는 143,000,000원으로, 이는 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 상당히 높은 편입니다.

따라서, 본 건의 현실적인 시장 가치 및 경매에서의 경쟁 상황을 고려하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 사항에 대한 정확한 이해와 함께, 입찰 당일 현장 분위기를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 직접적인 확인과 법률 전문가의 자문을 통해 최종 판단하시기 바랍니다. 임대차 관계, 건물 상태, 주변 시세 등은 언제든지 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.