나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512491 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "서운중학교" 서측 인근에 위치하는 집합건물로서, 인근에 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2019.09.04.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1 ~ 3) : 공히, 준공업지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경512491 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 17.85㎡ (약 5.4평)

토지지분: 17.8464㎡ (약 5.4평)

건물면적: 69.26㎡ (약 20.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2019년 09월 04일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 제3층 제302호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "서운중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 08월 26일 ~ 2026년 08월 25일)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

인근에 홈플러스, 다이소, 세무서, 부평산업단지, 경인교육대학교, 직업전문학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 11월 09일

* 확정일자: 2020년 10월 16일

* 배당신고일자: 2022년 12월 08일

* 대항력: 없음

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 갑6 (남인천세무서장 압류, 2021-03-12)

본 건은 모든 권리가 말소될 예정입니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기(김보경)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액은 236,000,000원입니다. 소유권 이전, 신탁등기 말소, 임차권 등기, 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

"어반스카이"는 2019년 9월에 준공된 오피스텔로, 총 14층 건물에 해당 호실은 3층에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 내 및 인근에 다양한 상업 시설이 입점해 있을 것으로 예상되며, 이는 오피스텔의 가치를 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스, 다이소 등 대형 마트 및 편의시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서운중학교"와 "작동초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 편의시설

작전역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG와의 계약 조건에 변동이 있음을 시사하며, 입찰 전 HUG 측과의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 동안 허가 없이 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

임대 관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지, 혹은 다른 임대 조건이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지에 위치하고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 기대 가능

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라

* 권리관계가 깨끗하여 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 적정 입찰가는 212,000,000원으로 예상됩니다. 단, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 확인 후 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.