나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512481 [1] 인천광역시 부평구 일신동 40-6 동서푸른빌 씨동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층건 중 5층 501호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로, 북동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 비행안전3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512481 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 일신동 40-6 동서푸른빌 씨동 5층501호

건물명: 동서푸른빌 씨동

층/호: 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 23.95㎡ (약 7.25평)

토지지분: 23.95㎡ (약 7.25평)

건물면적: 52.51㎡ (약 15.89평)

건물지분: 52.51㎡ (약 15.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 2011년 10월 27일 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 하이샤시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

토지 이용 상태: 본건은 가장형의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

주변 도로: 본건 남서측으로 중로, 북동측으로 소로의 포장도로와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부천세무서장 압류 (2023-03-02 접수)

말소될 권리:

* 주택도시보증공사 강제경매 (채권자)

* 부천세무서장 압류 (2건)

* 주택임차권: 노종욱 (을구 3번). 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리사항은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 김현석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-02, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (노종욱): 보증금 139,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-14, 확정일자 2021-04-19, 배당신고일자 2023-06-26, 대항력 없음.

비고: 본건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 사건이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 해당합니다.

상업 시설: 인근에 근린생활시설 등 기본적인 상업 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

경쟁 물건 분석 (최근 실거래가 기반):

* 2025년 12월 31일 거래된 75.54㎡ 연립다세대(1979년식)가 9,000만원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 23일 거래된 49.49㎡ 연립(1979년식)이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 50.45㎡ 다세대주택(2002년식)이 10,600만원에 거래되었습니다.

분석: 본 건은 52.51㎡ 면적에 2011년 준공된 건물입니다. 2002년식으로 본 건보다 약간 오래되고 면적이 유사한 다세대주택이 10,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 해당 가격대에서 형성될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 일신초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

편의시설: 근거리 버스정류장 이용이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 비행안전3구역(헬기), 제한보호구역(후방지역:500m): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 존재하여 건축 행위 등 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 구역으로 지정되어 있었으나, 현재 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 만료 예정입니다. 다만, 향후 재지정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 경매 진행 과정에서 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경이 있었던 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 파악되었으나, 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사시설 보호 구역에 인접한 점을 참고하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 일신초등학교 인근의 정주 여건이 양호한 주거지에 자리하고 있습니다. 건물은 2011년에 준공되어 비교적 최신 연식이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다.

권리관계는 매우 명확한 편으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의로 인해 임차권 관련 인수 부담이 전혀 없습니다.

다만, 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 공법상의 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물(2011년 준공)임에도 불구하고 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석으로, 추가적인 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 실거주 또는 임대 목적 모두 고려 가능한 물건입니다.

* 인천 1호선 등 주요 대중교통과의 접근성을 바탕으로 한 높은 활용도가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

최근 실거래가 분석: 52.51㎡ 면적 기준, 인근 유사 건물이 10,600만원 수준에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

종합적인 판단: 본건의 입지, 건물 상태, 권리 관계의 명확성, 최근 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준으로, 낙찰가율은 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.