나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512278 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 611-4 서해아파트 103동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대 및 노변으로 근린상가등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 남동측 근거리에 지하철 '인하대역'이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕의 14층 건물이며 사용승인일은 1994-03-25 임. 외벽 : 페인트 마감등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 약 15m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512278 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 611-4 서해아파트 103동 14층1401호

용도: 아파트

건물(전용)면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

토지(지분)면적: 33.91㎡ (약 10.3평)

감정가: 248,000,000원

사용승인일: 1994년 3월 25일

총 세대수 (단지): 299세대

총 주차대수 (단지): 190대 (세대당 약 0.63대)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 용현초등학교 남측 인근 주택가로 아파트, 다세대 주택 및 노변 근린상가 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로는 지하철 '인하대역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 본건은 남동측 및 남서측으로 약 15m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 16일자 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(을14)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시된 지상권(개요 없음) 외에는 없습니다. 제공된 등기부 요약상 모든 권리는 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 에 *대부주식회사 (주: 대항력 없음)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

인수 보증금 합계: 0원

기타 특이사항: 임대차 관계는 조사 결과 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 용현초등학교와 근린상가가 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

지하철 인하대역이 근거리에 있어 대학가 및 관련 상권을 이용할 수 있으며, 이는 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 주변 지역이 대규모 상업 지구라기보다는 주거 기능 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 용현초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근에 버스정류장 및 지하철 인하대역이 있으며, 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

단지 환경: 총 3개 동, 299세대로 이루어진 아파트 단지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연한: 1994년에 준공되어 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 가능성 및 유지보수 비용 증가를 고려해야 합니다.

주차 공간: 총 주차 가능 대수 190대로, 299세대 대비 세대당 약 0.63대의 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 낙찰자가 외국인인 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일 이내에 해당 토지에 대한 거래 허가를 받아야 합니다.

임차인 정보: '에이블대부주식회사'는 대항력이 없으나, 전입, 확정, 배당 신고 일자 등 일부 정보가 미상으로 남아있어 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 아파트로, 교육 시설 및 대중교통 접근성이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축물 노후화와 세대당 주차 공간 부족은 장기적인 관점에서 고려할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

인하대역 역세권 단지로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 용이하며, 감정가 대비 시세 반영 여부를 면밀히 검토하여 합리적인 가격으로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.92㎡)의 11층 물건이 2026년 6월 13일 230,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 14층으로, 최근 거래가 대비 층수 이점을 고려할 때 유사하거나 다소 높은 가격대에 거래될 가능성이 있습니다.

감정가 248,000,000원은 최근 최고 실거래가 230,000,000원보다 높게 책정되었습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 시세 및 낙찰가율 추이를 감안한 적정 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.