나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512587 [1] 인천광역시 서구 검암동 634-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 북서측 인근에 소재하며, 부근은 중소규모의 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대로서 주거의 제반 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 인천지하철2호선 검바위역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2015.11.03.) 외벽 : 치장타일 및 일부 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량 진출입 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경512587 (1)

감정가: 160,000,000원

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 634-7 2층202호

토지면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2015년 11월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모의 다세대주택이 밀집한 공동주택지대로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 또한 인천지하철2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 동측으로 차량 진출입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 가장 최근 소유권 이전은 2022년 02월 11일 이영도 씨에게, 2023년 02월 02일 주택도시보증공사의 가압류, 2023년 04월 25일 도봉세무서장의 압류, 그리고 2025년 09월 22일 서울보증보험의 강제경매 개시결정이 등기되었습니다. 총 등기부채권액은 1,090,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 02일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(사건번호: 부산지방법원 2023카단100598)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리 (존재 여부 및 금액)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 본 건의 권리 분석상 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인 보증금이 없음을 의미합니다.

3.4. 임차인 분석

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사(입주자:전현경))

보증금: 153,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 21일

확정일자: 2021년 12월 17일

배당신고일자: 2024년 03월 11일

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약 상 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서 참고사항에는 '을구 3번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라고 기재되어 있어, 말소 동의 확약서 제출 사실을 확인하는 것이 중요합니다. 현재 등기부상 '말소'로 표기되어 있으므로, 낙찰 시 인수되지 않을 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 검암동 일대는 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 편의 및 교육시설

인천지하철2호선 검바위역과 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 또한, 서인천고등학교가 인근에 위치해 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 주변 환경 분석 (지도 검색 결과)

지도를 통해 확인한 결과, 본건 소재지 주변에는 주거 시설 외에 상업 시설 및 학교 등이 혼재하고 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항 분석

본 건은 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 이미 만료되었습니다. 따라서 현재 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 허가 절차는 필요하지 않습니다. 'SGI 인수조건 변경' 사항은 계약 또는 금융 관련 조건의 변동 가능성을 시사하므로, 구체적인 내용을 추가적으로 확인해야 합니다. '선순위 임차권'으로 기재된 사항이 있으나, 대항력이 없고 등기부상 말소 예정이며 말소 동의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 권리 소멸 여부는 매각기일의 공고 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

해당 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

7. 시장 및 시세 분석

7.1. 주변 매매/전월세 동향

최근 2026년 1월에 인천 서구 검암동 일대의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 30.72㎡(약 9.30평)가 9300만원(평당 약 1000만원), 전용면적 72.87㎡(약 22.05평)가 1억 8300만원(평당 약 830만원), 전용면적 62.67㎡(약 18.96평)가 1억 7900만원(평당 약 944만원)에 거래되었습니다.

7.2. 적정 시세 산출

본건의 건물면적은 47.30㎡(약 14.31평)입니다. 주변 거래 사례를 고려할 때, 평당 약 900만원에서 1000만원 사이의 시세를 적용해볼 수 있습니다. 이에 따라 산출되는 적정 시세는 약 1억 2,879만원에서 1억 4,310만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억 6000만원으로, 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본건은 인천지하철2호선 검바위역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 보이며, 주요 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경 사항과 임차권 관련 말소 동의 확약서의 효력 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료는 긍정적인 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성.

* 주거 밀집 지역 내의 안정적인 주거 환경.

* 권리 분석상 낙찰자의 추가 인수 부담이 없어 명확한 투자 비용 산출 가능.

* 향후 지역 개발 및 지하철 노선 이용에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 1억 2,879만원에서 1억 4,310만원 사이로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 현재 감정가를 고려할 때, 낙찰가의 하한선은 감정가의 80% 수준인 약 1억 2,800만원부터 시작하여, 시장 시세 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 약 1억 3,500만원 내외로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 권리 분석에 대한 최종 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.