나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512485 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 982-7 대송파인빌 105동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512485 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 982-7 대송파인빌 105동 5층501호

건물명: 대송파인빌

토지면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

감정가: 155,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다. 건축연도는 2000년입니다.

토지는 장방형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김재천) → 김

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 20일

* 배당신고일자: 2024년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 상기 임차인은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부상 권리 요약:

* 갑3: 2002-10-23 소유권이전 (임경숙)

* 을7: 2024-09-26 접수 주택임차권 (김재천, 153,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2022-09-05 소유권이전 (허진무)

* 갑5: 2025-09-18 접수 강제경매 (주택도시보증공사, 153,000,000원) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 153,000,000원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 세명쉐르빌 (2001년식, 3층, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 4층, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 12,200만원

* 대일빌라(622-10) (1993년식, 3층, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 9,000만원

시세 분석: 제공된 최근 매매 사례들은 대부분 2026년 5월에 거래되었으며, 면적은 약 43~44㎡ (약 13평) 수준이고 가격대는 8,200만원에서 12,200만원까지 분포합니다. 본건의 건물 면적은 59.91㎡ (약 18평)으로, 거래 사례 중 가장 넓은 편입니다. 면적 차이를 고려하면 시세는 10,000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 건축 연도(2000년)가 비슷한 세명쉐르빌(2001년식)의 거래가(8,200만원)를 기준으로 본건 면적(약 18평)을 환산하면 약 11,300만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위 환경은 보통이며, 아파트 및 근린생활시설 등도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등)입니다. 특히 토지거래 허가구역 지정 기간 내 외국인 취득 시 허가가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건의 정확한 주소지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주안역 일대에는 청소년 유해환경에 대한 단속이 진행된 바 있습니다.

임대 관계: 임대관계는 미상입니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 사항으로, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 복잡해 보일 수 있으나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며 특히 보증금 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, 넓은 면적을 고려할 때 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확성: HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

면적 대비 가치: 주변 시세 대비 넓은 전용면적(약 18평)을 확보하고 있어, 향후 시세 상승 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 155,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 건물면적(59.91㎡)을 고려한 시세는 약 11,000만원에서 13,000만원 선으로 추정됩니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 가치 판단에 따라 달라질 수 있으나, 시세 하단에서 중간 값 수준으로 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가: 11,000만원 ~ 13,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.