나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512471 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 174-5 드림채 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 시민공원역 북서측 인근에 위치하며 주위로는 공동주택, 업무시설,근린생활시설이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장과 시민공원역 및 주안역이 소재하여 대중교통 여건은 양호함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호로서 외벽:복합판넬 및 몰탈위 페인팅마감. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13.) , 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간 2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경512471 (1) 입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 174-5번지 드림채 5층 502호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 178,000,000원 입니다.

토지 면적은 8.29㎡ (약 2.51평)이며, 토지 지분 면적도 8.2876㎡ (약 2.51평)으로 동일합니다.

건물 면적은 44.40㎡ (약 13.43평)이며, 건물 지분 면적 또한 44.4009㎡ (약 13.43평) 입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주식회사 OOOO 입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경이 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 시민공원역 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.1. 2.교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 시민공원역과 주안역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.1. 3.토지 및 도로

해당 토지는 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 본 건 서측으로는 넓은 도로(광대로)가 포장되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 4.토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 6일

대항력: 있음

비고: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 대리)

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 8월 25일

확정일자: 2022년 7월 28일

배당신고일자: 2024년 5월 17일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 2.말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경512471) 입니다.

이 말소기준권리보다 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리는 없습니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기(최주영)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제 매각 시에는 말소될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 권리를 인수할 가능성은 낮습니다.

1.2. 3.등기부 요약

등기부상 소유권 이전은 김한국, 허진무를 거쳤습니다. 주택임차권 등기(최주영, 174,000,000원)가 을구에 등기되었으나 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 강제경매(174,000,000원)가 말소기준권리입니다. 등기부채권 총액은 174,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 주안동 지역은 시민공원역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 기본적인 상업 활동 및 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 15층 건물이며, 본 물건은 5층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(우 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력을 보유하고 있어 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용은 확인이 필요하나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경은 경매 절차 또는 물건의 특성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 토지이용계획의 제한: 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25)은 특정 조건의 매수자에게는 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 복합 상권 지역에 위치하고 있어 오피스텔로서의 가치가 있습니다. 감정가 1억 7천 8백만원 대비, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 몇 가지 확인이 필요한 리스크 요인이 있습니다. 그러나 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 사용승인일(2016년)과 양호한 입지(시민공원역 인근)

* 업무시설 및 공동주택(아파트) 용도로 복합 활용 가능성

* 인수 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 또는 임대 가능 (단, 대항력 있는 임차인 명도 필수)

* 주변 개발 및 교통망 개선으로 인한 향후 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원 입니다. 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 임대관계 미상)의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인을 고려해야 합니다.

현재 시점에서의 정확한 시세 파악은 어려우나, 감정가 대비 보수적으로 접근 시, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 해당 물건의 명확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 인수될 권리관계, 임차인과의 협의 가능성 등을 면밀히 검토하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

면적 정보

* 건물 전용면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

* 토지 지분 면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.