나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512599 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1217-14 월드맨션 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.09.27

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1217-14번지에 소재한 월드맨션 2층 202호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512599 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 102,000,000원이며, 건물(39.91㎡, 약 12.07평)과 토지(28.99㎡, 약 8.77평)가 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 2000년에 건축된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 해당 층은 2층입니다.

채권자는 서울보증보험주식회사로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

주요 도로망과의 연계성이 좋으며, 대중교통 이용이 편리한 지역에 속합니다.

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 안정적인 생활권으로, 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 16일에 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑8)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

본 물건에서 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 김 )

* 보증금: 76,000,000원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 물건명세서 상, 서울보증보험(주) 양수인이 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 주안동 일대는 오래전부터 형성된 도심 지역으로, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 금융기관, 병원, 관공서, 대형 쇼핑 시설 및 재래시장 등이 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주요 상업 지역과 인접하여 잠재적인 임대 수요 및 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 지하철역 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설:

* 인천기독병원, 주안종합병원 등 의료 시설이 가까이 위치해 있습니다.

* CGV, 롯데시네마 등 문화 시설 이용이 편리하며, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 우수합니다.

* 교육시설:

* 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 기관이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설:

* 현재까지 파악된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 사항은 현장 조사를 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

임차보증금 인수 부담은 없으나, 서울보증보험(주)의 임차보증금 포기 확약서에 대한 법적 효력 및 세부 내용을 계약서 등을 통해 재확인하는 것이 안전합니다.

건물이 2000년 준공되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

인천 미추홀구 내 일부 지역에서 빌라 밀집 지역의 재개발 지연 및 슬럼화 우려가 제기되고 있으므로, 해당 물건의 개별적인 단지 현황 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

가장 큰 이점은 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이며, 이는 투자자에게 높은 안전성을 제공합니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 시장 분석을 통해 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 권리: 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 입지: 주안동의 잘 갖춰진 생활 인프라와 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 시세차익 기대: 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 5월 거래 사례들을 보면, 비슷한 연식(2001년식)의 43.33㎡(전용) 다세대가 8,200만원, 1993년식의 44.4㎡(전용) 다세대가 9,000만원에 거래되었습니다.

* 비교적 신축인 2012년식의 44.77㎡(전용) 다세대는 12,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건의 전용면적은 39.91㎡이며, 감정가는 102,000,000원입니다.

* 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 75,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 73% ~ 83% 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 80,000,000원 ~ 88,000,000원

* 본 예상 입찰가는 주변 시세를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 해당 물건의 현장 가치 판단, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.