나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3606 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-4 힐스테이트 갈매역 스칸센(비그룹) 알토 현대클러스터동 7층비에이07-0012호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '갈매중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(갈매역)이 소 재하는 등 제반대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 7층 비에이07-0012호로서, (사용승인일자: 2023.05.04) 외 벽: 커튼월마감, 타일붙임 등 내 벽: 몰탈위페인팅마감, 타일붙임 등 창 호: 샤시창호입니다.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공장 및 업무시설 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류( 폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(구리 갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지 역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간:2025.8.26~2026.8.25[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2 조제4호)])입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참 고바랍니다. 2) 기타 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등 록된 건축물현황도면, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매진행시 필히 참고바랍니 다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 남양주지원 2025타경3606 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (주채권자)

(임의경매 개시 결정은 하나은행에서 신청하였으며, 물건 보고서 상 채권자로 '하OOO'도 명시되어 있으나, 등기부상 근저당권자이자 경매 신청 채권자는 하나은행임)

1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-4 힐스테이트 갈매역 스칸센(비그룹) 알토 현대클러스터동 7층비에이07-0012호

토지면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

건물면적: 120.03㎡ (약 36.31평)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 763,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2023년 05월 04일

2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치하며, 북동측 인근에 갈매중학교가 소재합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도시적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

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차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경춘선 갈매역이 소재하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 본건은 서측으로 약 30미터, 남측 및 동측으로는 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

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말소기준권리: 2023년 11월 22일자 하나은행 근저당권 (을1, 781,200,000원)

등기부상 주요 권리:

* 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (갑2, 정정진)

* 근저당권 (을1, 하나은행, 781,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3, 경기신용보증재단, 31,750,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (갑4, 하나은행, 662,326,348원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액 (주채권액 기준): 약 812,950,000원

3.2. 임차인 현황

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임차인: (주)동명인터내셔널

보증금: 20,000,000원

차임: 1,700,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 08월 25일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 12월 03일

확정일자: 없음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당신고일자가 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

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인수되는 보증금 합계: 0원 (명시된 수치 기준)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 사항은 없으나, 물건 명세서상 기재됨)

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

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본건이 위치한 구리시 갈매동 일대는 대규모 아파트 단지를 중심으로 주거 및 상업 기능이 발달해 있습니다. 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 들어서 있어 직주근접성이 높은 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 연계성

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본건은 지식산업센터로, 주변의 다양한 사업체 및 오피스텔 이용자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 업무시설 등이 함께 있어 입주 기업 및 종사자들의 편의성을 높이는 환경입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 교육시설: 갈매중학교가 북동측 인근에 소재합니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 기타: 인근에 경춘선 갈매역이 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

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* 대중교통: 인근 버스정류장 및 경춘선 갈매역을 통해 광역 이동이 가능합니다.

* 도로망: 서측 30m, 남측/동측 15m 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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본건에는 대항력 있는 임차인 (주)동명인터내셔널이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 임차인이 기존 임대차 관계를 새로운 소유주에게 주장할 수 있는 권리이므로, 배당 절차 또는 기타 채무 관계에 따라 예상치 못한 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 권리관계 및 배당 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/이용 제한 사항

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* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로 1/2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

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* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 정확한 이용 상태 확인이 제한적이었습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도면 등을 참고하여 조사하였으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 신축된 지식산업센터로, 비교적 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물 구조와 편의 설비 역시 장점으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 감정가 대비 채무 총액이 높은 편이므로, 낙찰 후 명도 및 권리관계 명확화에 대한 충분한 리스크 관리가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 경춘선 갈매역 및 도로망 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 내 입지: 지식산업센터, 오피스텔, 상업시설이 복합된 지역으로, 관련 종사자 및 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 투자 상품으로서의 매력: 아파트 규제 강화 속에서 지식산업센터 및 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 추세입니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 763,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리 분석 상의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 복합적인 토지이용계획 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이 부분은 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 그러나 명도 및 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 시세, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 공실률 확인, 그리고 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 주변 시세 변동 추이 및 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다. 제시된 감정가는 초기 참고 자료로 활용하시되, 실질적인 입찰가는 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

* 혐오시설 관련 조사:

주변 지역 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 구리시의 경우 과거 님비 시설이 체육 시설 등으로 재개발된 사례가 있으나, 본 건 물건 자체의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 부동산 투자의 특성상 잠재적 혐오시설 유입 가능성 등에 대한 지속적인 관찰은 필요할 수 있습니다.1.물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 남양주지원 2025타경3606 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (주채권자)

(임의경매 개시 결정은 하나은행에서 신청하였으며, 물건 보고서 상 채권자로 '하OOO'도 명시되어 있으나, 등기부상 근저당권자이자 경매 신청 채권자는 하나은행임)

1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-4 힐스테이트 갈매역 스칸센(비그룹) 알토 현대클러스터동 7층비에이07-0012호

토지면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

건물면적: 120.03㎡ (약 36.31평)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 763,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2023년 05월 04일

2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치하며, 북동측 인근에 갈매중학교가 소재합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도시적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

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차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경춘선 갈매역이 소재하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 본건은 서측으로 약 30미터, 남측 및 동측으로는 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

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말소기준권리: 2023년 11월 22일자 하나은행 근저당권 (을1, 781,200,000원)

등기부상 주요 권리:

* 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (갑2, 정정진)

* 근저당권 (을1, 하나은행, 781,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3, 경기신용보증재단, 31,750,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (갑4, 하나은행, 662,326,348원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액 (주채권액 기준): 약 812,950,000원

3.2. 임차인 현황

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임차인: (주)동명인터내셔널

보증금: 20,000,000원

차임: 1,700,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 08월 25일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 12월 03일

확정일자: 없음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당신고일자가 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

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인수되는 보증금 합계: 0원 (명시된 수치 기준)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 사항은 없으나, 물건 명세서상 기재됨)

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

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본건이 위치한 구리시 갈매동 일대는 대규모 아파트 단지를 중심으로 주거 및 상업 기능이 발달해 있습니다. 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 들어서 있어 직주근접성이 높은 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 연계성

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본건은 지식산업센터로, 주변의 다양한 사업체 및 오피스텔 이용자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 업무시설 등이 함께 있어 입주 기업 및 종사자들의 편의성을 높이는 환경입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 교육시설: 갈매중학교가 북동측 인근에 소재합니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 기타: 인근에 경춘선 갈매역이 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

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* 대중교통: 인근 버스정류장 및 경춘선 갈매역을 통해 광역 이동이 가능합니다.

* 도로망: 서측 30m, 남측/동측 15m 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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본건에는 대항력 있는 임차인 (주)동명인터내셔널이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 임차인이 기존 임대차 관계를 새로운 소유주에게 주장할 수 있는 권리이므로, 배당 절차 또는 기타 채무 관계에 따라 예상치 못한 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 권리관계 및 배당 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/이용 제한 사항

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* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로 1/2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

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* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 정확한 이용 상태 확인이 제한적이었습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도면 등을 참고하여 조사하였으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 신축된 지식산업센터로, 비교적 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물 구조와 편의 설비 역시 장점으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 감정가 대비 채무 총액이 높은 편이므로, 낙찰 후 명도 및 권리관계 명확화에 대한 충분한 리스크 관리가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 경춘선 갈매역 및 도로망 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 내 입지: 지식산업센터, 오피스텔, 상업시설이 복합된 지역으로, 관련 종사자 및 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 투자 상품으로서의 매력: 아파트 규제 강화 속에서 지식산업센터 및 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 추세입니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 763,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리 분석 상의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 복합적인 토지이용계획 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이 부분은 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 그러나 명도 및 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 시세, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 공실률 확인, 그리고 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 주변 시세 변동 추이 및 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다. 제시된 감정가는 초기 참고 자료로 활용하시되, 실질적인 입찰가는 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

* 혐오시설 관련 조사:

주변 지역 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 구리시의 경우 과거 님비 시설이 체육 시설 등으로 재개발된 사례가 있으나, 본 건 물건 자체의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 부동산 투자의 특성상 잠재적 혐오시설 유입 가능성 등에 대한 지속적인 관찰은 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.