나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3507 [1] 경기도 구리시 인창동 715 클레시움더테라스하우스 101동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "동구동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2017.06.20.) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) , 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동인2초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 ?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(동구릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)])

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3507 (1)

소재지: 경기도 구리시 인창동 715 클레시움더테라스하우스 101동 1층102호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 460,000,000원

토지면적: 61.76㎡ (약 18.70평)

토지지분: 61.7584㎡ (약 18.70평)

건물면적: 78.40㎡ (약 23.72평)

건물지분: 78.3955㎡ (약 23.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건, 매수인 인수 권리 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "동구동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역의 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 12월 4일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 표제부 대지권의 표시 중 표시번호 2번 '별도등기 있음, 1토지(을구 1번 구분지상권 설정 등기), 2017년 8월 30일 등기'는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 물건의 가치와 활용에 매우 중대한 영향을 미칠 수 있는 권리이므로, 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용, 범위, 효력 등을 반드시 철저히 조사해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (현장 방문 및 관련 자료를 통한 확인 필수)

* 본 물건은 현재 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 경우, 예상치 못한 명도 저항이나 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제1층 제102호로, 2017년 6월 20일에 사용 승인되었습니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 구분지상권입니다. 이 권리가 토지 전체에 설정되어 있다면, 건물 소유자의 토지 사용에 중대한 제약을 가할 수 있으며, 이는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다.

미확인 임대차: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떠한 계약 관계가 있는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 역사문화환경보존지역(동구릉)에 해당하여 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 철도(저촉) 사항이 있어, 인근 철도로 인한 소음, 진동 등의 영향 가능성을 검토해야 합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2026.08.25.까지) 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 비교적 최근에 사용 승인된 도시형생활주택입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 범위에 따라 본 건물의 가치 및 향후 재산권 행사에 매우 큰 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 추가적인 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 조사를 바탕으로 한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

구리시 인창동의 입지: 수도권 내 준수한 주거 환경을 갖춘 지역에 해당합니다.

최근 사용 승인 건물: 2017년 사용 승인으로 신축에 가까운 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

잠재적 저가 매수 기회: 인수되는 권리로 인해 시장의 일반적인 평가보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 460,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(36,500만원 ~ 39,000만원)는 본건 물건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 클레시움더테라스하우스라는 특정 단지의 연립주택/도시형생활주택이며, 감정가가 460,000,000원입니다.

투자 고려사항: 본건은 매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리 하자가 존재합니다. 이로 인해 물건의 시장 가치가 현저히 하락할 수 있으며, 향후 처분 시에도 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성도 존재합니다.

예상 입찰가: 상기 인수 권리 및 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 인수되는 구분지상권의 영향력을 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액에서의 입찰을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원

* 주변 시설 관련: 본건은 동구릉이라는 역사문화환경보존지역 인근에 위치하고 있으며, 철도 저촉, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 계획 상 제한 사항이 있습니다. 부동산 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 현재 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 및 환경 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.