나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72291 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 721 푸른솔롯데아파트 101동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리에 소재한 ‘오남초등학교’ 남서측 인근에 위치한‘푸른솔롯데아파트’제101동 내 단위세대로서, 인근은 아파트 및 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 대중교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상18층/지하1층 건물 내 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2002.03.15) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측 등으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058 호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 남양주지원 2025타경72291 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 721 푸른솔롯데아파트 101동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 397,000,000원

토지면적: 65.49㎡ (약 19.8평)

건물면적: 133.23㎡ (약 40.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 '푸른솔롯데아파트' 101동 4층 402호에 소재하며, '오남초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선 수, 간선도로 접근성 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

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1.2. 권리분석

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* 권리분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내역은 추가 확인 필요)

* 말소기준권리: 2016년 11월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4, 163,400,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 438,543,447원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

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1.3. 상권분석

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본 물건은 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오남초등학교가 인접해 있어 학생 자녀가 있는 가구에 유리한 환경을 제공하며, 주변 임야는 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.

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1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 푸른솔 롯데아파트

* 입주연도: 2002년 3월 15일

* 총 세대수: 416세대

* 최고층: 18층

* 건축구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주차: 총 178대 (세대당 약 0.43대)

* 단위세대 정보:

* 해당 물건은 101동 4층 402호입니다.

* 제공된 정보상의 건물 면적은 133.23㎡ (약 40.3평)이며, 유사 면적의 전용면적은 59.86㎡(약 18.1평) 및 84.84㎡(약 25.7평)가 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 본 건과 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 법적 절차 진행 시 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건: 해당 물건은 유동화된 자산으로, 채권 관리가 특수하게 이루어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 2025년 8월 26일까지 외국인 등이 주택 거래 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이나 특정 목적 구매자는 반드시 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 푸른솔 롯데아파트 경매 건입니다. 2002년에 준공된 단지로, 18층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 감정가는 3억 9천 7백만 원이며, 채권 총액은 약 4억 3천 8백만 원으로 감정가를 상회합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거 및 자연 녹지 지역이 혼합된 형태입니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2025년 8월 26일)에 유의해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 상대적으로 저렴한 가격 가능성: 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 유리한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 특히, 133.23㎡의 넓은 면적을 고려하면 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보가 중요합니다.

* 안정적인 주거 환경: 오남초등학교 인접 및 근린생활시설, 임야 등 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 초기 투자 부담 완화: 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 및 인수 절차가 비교적 간소할 것으로 예상됩니다.

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1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트 단지 내 59.86㎡ (약 18.1평) 면적은 2억 2천 7백만 원 ~ 2억 3천만 원 선에, 84.84㎡ (약 25.7평) 면적은 2억 7천 5백만 원 선에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 133.23㎡ (약 40.3평)으로, 일반적으로 대형 평형일수록 단위 면적당 가격은 낮아지는 경향을 보입니다.

이를 바탕으로 추정 시, 133.23㎡ 면적의 적정 시장 가격은 3억 7천 2백만 원 ~ 4억 원 수준으로 예상됩니다.

감정가 3억 9천 7백만 원을 고려했을 때, 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 약 3억 8천만 원 ~ 4억 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 공격적인 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 취득하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.