나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64280 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732-3 일산파크뷰 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「백송고등학교」 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 있으며 소규모 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 및 벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 이해관계인의 폐문 및 부재로, 내부구조의 작성은 건물의 외관, 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용상태를 기준하여 작성하였으므로 경매입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 허형욱)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64280 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732-3번지 일산파크뷰 103동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

토지면적은 49.01㎡(약 14.83평)이며, 건물면적은 55.01㎡(약 16.64평)입니다. 이는 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 203,000,000원이며, 건물은 2014년에 건축되었습니다.

본 경매의 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 주요 정보 요약

사건번호: 고양지원 2025타경64280 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732-3 일산파크뷰 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 49.01㎡ (약 14.83평)

건물면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, 「백송고등학교」 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 연립주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 소규모 창고와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본건 북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

집합건물 등기부 요약상 현재 파악된 주요 권리 및 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 김태완 소유권이전 (2015-03-23)

* 갑3: 이분하 소유권이전 (2020-10-13), 매매가 180,000,000원

* 을5: 허형욱 주택임차권 (2022-12-20 말소) - 보증금 180,000,000원, 전입 2020-10-13, 확정 2020-09-14.

* 갑7: 한국자산관리공사 가압류 (2022-06-17, 말소)

* 갑8: 서민금융진흥원 가압류 (2022-11-01, 말소)

* 갑9: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-09-22, 말소) - 권리금액 180,000,000원. 본 경매 사건입니다.

* 갑10: 동대문세무서장 압류 (2025-09-29, 말소)

등기부상 채권 총액은 221,230,930원입니다.

3.1. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (허형욱)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-13

* 확정일자: 2020-09-14

* 배당신고일자: 2022-12-20

* 대항력: 없음

주의사항 및 특이사항으로, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 11일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이는 등기부상 해당 임차인의 권리가 말소 예정이며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사합니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 덕이동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 연립 및 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

소규모 창고 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하는 상권으로 판단됩니다.

대규모 상업 시설이 인접해 있지는 않으나, 차량 이동 시 이마트 트레이더스 일산점, 현대백화점 킨텍스점 등 대형 쇼핑 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 백송고등학교, 덕이초등학교, 양일중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량 이용 시 자유로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 이마트 트레이더스 일산점, 현대백화점 킨텍스점 등 대형 마트 및 백화점 이용이 편리합니다. 킨텍스(KINTEX) 또한 가까운 거리에 있습니다.

* 주변 환경: 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: 비록 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있고 HUG의 확약서가 제출되었으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어 잠재적 이슈를 완전히 배제하기는 어렵습니다. HUG의 확약 내용이 경매 절차에서 최종적으로 반영되는지 면밀히 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가(203,000,000원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 실제 낙찰가 산정 시 주변 시세 변화를 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖춘 주거 지역에 속합니다.

가장 큰 장점은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함으로써, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이로 인해 '인수 보증금 0원'으로 권리 분석 상 위험성이 크게 낮아집니다.

다만, '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어, HUG의 인수조건 변경 확약 내용이 법적으로 최종 효력을 발휘하는지에 대한 최종 확인이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 격차가 있어 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 감소: HUG의 확약으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 위험이 최소화됩니다.

* 주거 편의성: 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 실거래가 수준을 고려하여 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일 거래된 '덕이힐타운 103동' (전용 약 51.155㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건(전용 약 55.01㎡)과 면적이 유사합니다.

* 2026년 6월 8일 거래된 '현대타운1동2동' (전용 약 51㎡)은 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 13일 거래된 '현대타운1동2동' (전용 약 51㎡)은 110,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 203,000,000원이나, 최근 거래 사례들을 볼 때 110,000,000원에서 165,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 임차인 보증금 인수 부담이 '0원'이므로, 이를 고려하여 입찰가 산정이 가능합니다.

보수적으로 접근 시, 최근 최고가 거래인 165,000,000원 수준에서 약간 상향하여 170,000,000원에서 185,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 감정가의 약 83% ~ 91% 수준입니다. 다만, 입찰 직전까지 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.