나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5564 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 469 디엠씨스타비즈4에스티 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제3층 제306호로서, (사용승인일 : 2023.03.06.) 외벽 : 외장타일 및 강화유리 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 향동동 469 : 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,연립,다세대주택,아파트)로사용도는토지) (2) 향동동 470 : 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,연립,다세대주택,아파트)로사용도는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경5564 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 469 디엠씨스타비즈4에스티 3층306호

건물명: DMC스타비즈 4st

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제306호

사용승인일: 2023년 03월 06일

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 350,000,000원

토지 면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

건물 면적: 55.69㎡ (약 16.85평)

토지 지분: 9.18㎡

건물 지분: 55.69㎡

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북서측, 북동측, 남동측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권 (신한은행, 2023.05.12. 접수, 216,000,000원) 입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023-05-12)

을1: 근저당권 (신한은행, 2023-05-12 접수, 216,000,000원) - 말소기준권리

갑3: 임의경매개시결정 (신한은행, 2025-09-16 접수, 185,794,155원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성도 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거지와 업무시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 근린생활시설이 함께 조성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

DMC스타비즈 4st 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 가능한 집합건물입니다.

본건(3층 306호)은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

건물 자체는 2023년 3월 사용승인된 신축 건물로, 외관 및 내부 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 상권

향동중학교 인근에 위치하며, 주변의 주거 단지 및 업무 시설 종사자를 배후 수요로 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설 및 편의시설이 다수 소재하여 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

향동중학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 기타

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 명확한 인수 권리는 없으나, 유동화 물건임을 감안하여 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공실 및 임대

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 주요 과제가 될 수 있습니다. 상권 활성화 정도 및 경쟁력 있는 임대료 책정이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태에 놓여 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건보다 더 세밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필요합니다.

주변에 대규모 택지 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어, 이에 따른 장단기적 영향 분석이 필요할 수 있습니다. 검색 결과, 본 건물 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 도시계획 및 개발 현황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 집합건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 사용 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보이나, 현재 공실 상태임을 고려하여 적극적인 임대 마케팅이 요구됩니다.

토지 이용 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

유동화 물건이라는 점을 감안하여, 추가적인 확인 절차가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 및 쾌적한 사용 환경.

* 향동지구의 개발 잠재력 및 상암 DMC와의 인접성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 소형 면적의 근린생활시설로 소자본 투자 또는 1인 법인 사업장으로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 350,000,000원을 기준으로, 본건의 현재 공실 상태 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 초기에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 신축 건물 및 향후 개발 가치를 고려하면 이보다 높게 형성될 수도 있습니다.

인수 보증금이 없으므로, 희망하는 수익률과 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 추정치로, 감정가의 약 80% 수준인 280,000,000원 내외를 초기 고려 범위로 설정해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.