나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64253 [1] 경기도 파주시 검산동 310 유승아파트 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 경기도 파주시 검산동 소재 "검산초등학교" 동측 인근에 위치하는 아파트(유승아파트 제102동 제14층 제1404호)로서,인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조벽식구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상14층 건물 내 14층 1404호로서 외벽:몰탈위 페인팅 마감, 창호:새시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외각공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64253 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 310 유승아파트 102동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 43.01㎡ (약 13.01평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOO (정보 없음)

준공년월: 2001년 5월 (사용승인일 2001-05-02)

총세대수: 550세대 (단지 전체)

2. 입지조건

주변 환경: 검산초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 전반적으로 조용하고 이웃들이 친절하다는 후기가 있음.

교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 차량 진출입이 용이함. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 경의중앙선 금촌역 이용이 가능함.

토지이용계획: 해당 물건 소재지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권: 주식회사유승종합건설 → 손영일 (2009년 소유권 이전).

* 말소기준권리: 하남농업협동조합 근저당 (2009년 6월 12일, 146,400,000원).

* 진행 중인 권리:

* 주식회사팜스코 강제경매 (2025년 9월 19일, 260,000,000원).

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025년 9월 26일, 243,310,200원).

* 제주신용보증재단 가압류 (2025년 11월 3일, 114,750,000원).

* 제주양돈축산업협동조합 가압류 (2025년 11월 14일, 44,672,131원).

* 중소기업은행 가압류 (2025년 11월 21일, 52,702,645원).

* 중소기업은행 가압류 (2025년 11월 26일, 141,623,547원).

* 총 채권액(경매 및 가압류): 857,058,523원. 이는 감정가 210,000,000원을 훨씬 상회하는 금액임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상임. (주의: 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있어 인수 여부를 면밀히 확인해야 함).

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 주거지역으로서의 기본적인 상권 기능을 수행함.

검산초등학교가 인근에 위치하여 학군 배후 수요가 있음.

5. 생활정보

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 차량 이동이 편리함.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 금촌역 접근성도 있음.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

다만, 일부 거주 후기에 따르면 병원, 약국, 대형마트 등이 가까이 없어 응급 상황 시 불편함이 있을 수 있다는 점은 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 허가를 취득해야 함. 허가구역 지정일은 2025년 8월 26일까지임.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 영향이 있을 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(경매 및 가압류)이 감정가를 크게 초과하므로, 낙찰 후 명도 과정이나 잔금 납부에 영향을 줄 수 있음.

임대차 관계 미확인: 임차인 현황에 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 보증금/차임이 미상인 경우 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

편의시설 접근성: 병원, 약국 등 필수 생활 편의시설이 단지 인근에 부족할 수 있다는 점은 단점으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 검산동에 위치한 유승아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있음.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있음.

그러나 높은 총 채권액, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

일반적인 아파트 거래에 비해 경매를 통한 저가 매수 기회를 얻을 수 있음.

해당 지역의 주거 수요 및 개발 계획 등 장기적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

신축 아파트에 비해 상대적으로 낮은 감정가로 진입이 가능함.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매 시세 (2026년 기준):

* 6층: 15,500만원

* 1층: 15,500만원

* 13층: 18,500만원

본 물건은 14층으로 최근 거래된 13층 매물(18,500만원)과 유사한 층수임. 감정가는 210,000,000원이지만, 최근 실거래가와 비교했을 때 다소 높은 편임.

토지거래허가구역, 높은 채권 총액, 미상의 임차인 보증금 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 최근 최고가 매물(18,500만원)을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려한 적정 할인율 적용 시, 160,000,000원에서 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원 (본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 조절 필요)

(참고: '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.