나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73214 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 가동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택. 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호로서 (사용승인일 : 2021.03.15) 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2022-01 -13), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26) 대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73214 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 가동 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 62.64㎡ (약 18.95평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 2021년 03월 15일

건물 마감: 외벽 - 드라이비트 등, 내벽 - 벽지 도배, 일부 타일 붙임, 창호 - 샤시 창호

이용 상태: 방 3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2, 발코니, 현관 등 (다세대주택)

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 화재경보 설비 등

1.4. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지

인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외 포장도로 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 대상 외 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주거 나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 오영옥 (2020-01-06), 이용성 (2022-03-25)

* 주택임차권: 김은지 (주택도시보증공사) - 보증금 151,000,000원, 전입일자 2021-11-12, 확정일자 2021-10-25. 해당 권리는 인수 조건으로 등기되어 있습니다.

* 압류: 서울특별시 (2024-03-06), 포천시 (2025-07-18)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-09-13) - 금 205,000,000원

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-18) - 의정부지방법원 2025타경73214 개시결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김은지)

* 보증금: 151,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 이지수 (이 )

* 보증금: 600,000원

* 차임: 60,000,000원 (오기 가능성 있음)

* 전입일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

본건의 특별 매각 조건으로 인해 대항력 있는 임차인(김은지)의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 채권자(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건이 적용되어, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 포천중학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경으로는 무난한 편입니다. 상업 시설보다는 주택 밀집 지역의 성격을 띱니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

분석 결과, 2021년 신축된 인근 '제이파크빌'(70.6㎡)이 2026년 6월 2억 5천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(59.49㎡, 2021년 사용승인)의 감정가 1억 5천 8백만원 대비 높은 시세 수준을 보여주며, 본건 역시 유사한 신축 연도와 면적을 고려할 때 시장에서 더 높은 가치를 형성할 가능성이 있습니다. 반면, 1991-1992년식의 '중앙빌라'(57.02㎡) 및 '우리빌라'(55.935㎡)는 각각 5천만원, 3천850만원에 거래되어 연식에 따른 시세 차이가 상당함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 포천중학교가 있으며, 기타 편의 시설은 도보 또는 차량 이동을 통해 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 포천중학교 (인근 동측)

5.3. 교통시설

* 인근 버스정류장 소재

* 차량 진출입 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주택도시보증공사(김은지) 임차인은 대항력(전입일자 2021-11-12, 확정일자 2021-10-25)을 보유하고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 본건은 채권자(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각으로, 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 관련 절차 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 채권의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축 연식 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 인근 유사 신축 건물의 실거래가격을 고려할 때 시장가치 대비 저평가 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 분석되어 경매 낙찰을 통한 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 특별 조건의 이행 여부 및 배당 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물로 최신식 시설 및 구조 보유

* 감정가 대비 인근 실거래가 높은 점을 고려한 시세차익 기대 가능

* 특별 매각 조건으로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 주거 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원입니다. 인근 유사 신축 건물의 매매 사례(70.6㎡, 2억 5천만원)를 고려할 때, 본건(59.49㎡)의 실제 시장 가치는 더 높을 것으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없는 점을 감안하면, 감정가 대비 약 10%~20% 범위 내에서 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 8천 5백만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가(158,000,000원) 대비 약 117% 수준이며, 주변 시세(추정 약 2억 1천만원)를 고려한 합리적인 금액입니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 입찰 참여 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.