나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4360 [1] 경기도 양주시 은현면 도하리 385-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.09.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하저수지" 남측 인근에 위치하고 주위는 중·소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

일련번호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단의 대체로 사다리형의 공업용 건부지입니다.

건물의 구조 및 현상

일련번호(3) : 일반철골구조 판넬경사지붕 2층 제2종근린생활시설(사무소)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(4) : 일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설(일반창고)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(5) : 일반철골구조 샌드위판넬지붕 1층 제2종근린생활시설(제조업소, 창고)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(6) : 일반철골구조 샌드위판넬지붕 1층 제2종근린생활시설 제조업소로 현상 및 관리상태는 보통입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구 등은 현장조사일 현재 정상 가동되고 있고 계속적인 유지수선이 이루어지고 있는 것으로 보이며, 현상 및 관리상태는 보통입니다.

공작물의 현상

본건 건물 등에 연결되어 부착되어 있는 제시외 건물 등 ㉠은 햇빛·눈·비 등을 막아 작업을 용이하게 하는 차양막으로 현상 및 관리상태는 보통입니다.

기타참고사항

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 양주시 은현면 도하리에 소재하며, "도하저수지" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 중·소규모의 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 환경은 주변 지역이 산업 단지 및 공업 지역과 연계되어 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

2. 물건 기본정보

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2023년 12월 8일자 진접농업협동조합의 근저당권 (1,080,000,000원)입니다.

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 등기부상 2025년 3월 11일자 신용보증기금의 3번 가등기 소유권이전청구권가처분 (갑3-1)과 2025년 8월 26일자 경기신용보증재단의 3번 가등기 소유권이전청구권가처분 (갑3-2)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 추후 채무 부담으로 이어질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 유시연(케이피에프): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장호진: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금은 0원입니다.

3. 물건 기본정보

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공장 및 창고 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 공장들이 다수 분포하고 있습니다.

* 지역적으로 산업 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 양주 지역의 공장 및 창고 시세는 규모, 용도, 기반 시설 등에 따라 변동성이 있으나, 전반적으로 안정적인 수요를 보이고 있습니다.

4. 물건 기본정보

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공업 지역에 위치하므로, 주변 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 가장 가까운 시내 편의시설(마트, 식당 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

5. 물건 기본정보

1.5. 잠재적 리스크

* 가등기/가처분 인수 가능성: 신용보증기금 및 경기신용보증기금의 가등기/가처분은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어, 추가적인 법적·재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가 요약에 언급된 차양막 등의 제시외 건물은 포함되어 매각되나, 별도로 언급된 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인들의 대항력은 없으나, 임대차 관계가 명확하지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 면적의 차이: 제공된 건물총면적(696.20㎡)과 JSON 분석 기반 연면적 합계(731.54㎡) 간 약간의 차이가 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

6. 물건 기본정보

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 은현면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 약 15.1억 원이며, 토지 면적은 2951.00㎡(약 892.73평)입니다.

* 주위 환경은 중소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역으로, 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 신용보증기금과 경기신용보증기금의 가등기/가처분은 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 산업 시설로서의 가치는 있으나, 가등기/가처분과 관련된 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석이 수반되어야 합니다.

7. 물건 기본정보

1.7. 투자 포인트

* 산업 시설 수요가 있는 지역에 위치하여 공장 또는 창고로서의 활용 가치가 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 개발 또는 확장 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수되는 권리 부담이 적은 편이어서, 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

8. 물건 기본정보

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,513,491,000원

* 총 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 낙찰가율, 잠재적 리스크(가등기/가처분 인수 가능성), 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 하지만 일반적인 경매 시장 상황과 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 12억 1천만 원 ~ 13억 6천만 원)을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.