나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73205 [1] 경기도 양주시 삼숭동 270 1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '삼숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조, 평지붕 5층건내 1층 108호로서, (사용승인일 : 2017.01.31.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 내 벽 : 타일 마감, 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) 공부 및 현황 소매점(상호 : 연차포차) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보기설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 기호 2 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 부득이 조사치 못하여 미상으로 기재하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다. 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별표시, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였으니 경매 진행 시 필히 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73205 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭로38번길 19 (삼숭동) 1동 1층 108호

용도: 제2종근린생활시설 (소매점, 의원)

감정가: 452,000,000원

토지 면적: 27.85㎡ (약 8.4평)

건물 면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 솔OOOOOOO

사용승인일: 2017년 1월 31일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕 5층 건물 중 1층 108호

1.1. 입지조건

주위환경 및 위치:

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며, '삼숭초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

건물 필지는 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권: 박영순(소유권 보존 2017.04.10.), 김동영(소유권 이전 2021.05.11.)

* 근저당권: 솔빛신용협동조합 (2021.05.11. 접수, 채권액 364,800,000원, 말소기준권리)

* 압류: 고양세무서장 (2025.02.13. 접수), 양주시 (2025.11.27. 접수)

* 임의경매: 솔빛신용협동조합 (2025.09.18. 접수, 채권액 322,604,508원)

등기부채권 총액: 364,800,000원

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 11일 접수된 솔빛신용협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인한 권리소멸:

본 건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김영미

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2025년 2월 20일

확정일자: 2025년 10월 24일

배당신고일자: 2025년 11월 14일

대항력: 없음

* 임차인: 서정은

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2022년 2월 14일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 배당받을 수 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린상가 건물로, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 다양하게 분포하고 있어 소비 활동 및 편의 시설 이용이 용이한 상권입니다.

현재는 '연차포차'라는 상호의 소매점 용도로 이용 중이며, 건물 자체의 용도가 소매점, 의원 등으로 다양하게 활용 가능하여 업종 전환을 통한 부가가치 창출 가능성이 있습니다.

차량 접근성이 용이하고 남측으로 넓은 도로에 접하고 있어 상가로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 삼숭초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의 시설: 인근 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 노선 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 환경: 보고서상 주변에 공해 시설은 거의 없는 쾌적한 환경으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 한계:

감정평가서 상 '임대관계는 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 조사하지 못하여 미상으로 기재하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.'라는 내용이 있습니다. 이는 임차인, 임대료, 내부 상태 등에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

또한, '내부 구조 및 위치 확인은 집합건축물대장상의 등록된 건축물현황도면, 호별표시, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였으니 경매 진행 시 필히 참고하시기 바랍니다.'라는 문구는 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있었음을 나타냅니다.

이용 제한:

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

임차인 서정은 관련:

서정은 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 배당 여부가 불확실하나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

주변 시설 (혐오시설):

주변 지역에 대해 조사한 결과, 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 산업 폐수 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

오히려 지역 내에는 공원, 수목원, 문화 시설 등 긍정적인 시설들이 언급됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 제2종근린생활시설로, 아파트 단지 인근에 위치하여 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

안정적인 배후 수요와 함께 교통 접근성이 양호하며, 현재는 소매점 용도로 활용되고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

다만, 현장 조사의 한계로 인한 임대 관계 미확인 및 내부 상태 파악의 어려움은 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 권리상 인수 부담이 없고 배후 수요가 풍부한 지역의 상가라는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 완벽한 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역에 인접하여 고정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능: 소매점 외 의원, 기타 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 변경을 통한 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 452,000,000원을 기준으로 산정됩니다.

일반적으로 부동산 임의 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 시작하여 시세, 현장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하며, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 방문을 통한 상세한 답사가 반드시 선행되어야 합니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 고려한 감정가 452,000,000원 을 최우선 참고 기준으로 삼아 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.