나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4438 [1] 경기도 의정부시 금오동 270-6 비동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오초등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대, 오피스텔, 아파트, 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내 2층 203호로서 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

업무용시설(오피스텔)로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 완경사 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 2: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 3: 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-01)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경기도 의정부시 금오동 270-6 비동 2층 203호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경4438 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 의정부시 금오동 270-6 비동 2층 203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

* 건물면적: 67.16㎡ (약 20.32평)

* 사용승인일: 2020년 7월

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 2층 203호

1.3. 건축물대장 요약

* 총괄표제부: 업무시설(오피스텔 및 다세대주택)로 이용 중이며, 대지면적 1,435㎡, 연면적 4,184.89㎡ 규모의 건물입니다. 총 주차 대수는 52대입니다.

* 표제부: B동은 철근콘크리트 구조로 10층 건물이며, 업무시설로 사용 중입니다. 총 15세대가 있습니다.

* 전유부: 2층 203호로, 전용면적 67.16㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 금오동에 위치하며, '금오초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 임야 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

* 중로1류(폭 20m~25m) 접합 (2020-07-01)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2021년 12월 22일자 신한은행의 근저당권(180,000,000원)입니다.

이후 롯데카드, 신한카드, 삼성카드, 전북은행, 농협은행의 가압류가 등기되었으나, 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액 합계는 271,825,289원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장선희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리(근저당)보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 장선희는 대항력이 없으므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

금오초등학교가 인근에 위치해 있으며, 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

금오초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주요 교통시설

인근 버스정류장 및 의정부경전철역(새말역 도보 14분, 의정부중앙역 4분 거리 매물도 확인됨) 등을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

오피스텔의 경우 금리 변동, 지역 내 공급량, 경기 상황 등에 따라 공실 발생 가능성이 존재합니다. 본 물건의 이용 현황이 업무용 시설로 되어 있으므로, 오피스텔 수요 변화에 민감할 수 있습니다.

6.2. 임대관리

임대 관계가 미상이며, 임차인의 특이사항은 없으나 향후 명도 및 임대 관리에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 금오동의 준신축 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 7월 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 도심 접근성: 인근 버스정류장 및 의정부경전철 이용이 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(약 67㎡)의 오피스텔 매매가가 1억 4천만원부터 2억 6천 5백만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히 금오동 270-6번지 B동의 25평형 오피스텔 매매가가 2억 2,500만원으로 확인되었습니다.

최근 실거래가 및 주변 시세, 건물의 상태, 경매 물건의 특수성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 내외 또는 약간 하향된 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 임차인의 인수 보증금이 없다는 점을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.