나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4421 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 단독주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 내 6층 609호로서 (사용승인일 : 2021. 11. 25) 외 벽 - 몰탈위 페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4421 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 6층609호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택:원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 복합 용도)

* 감정가: 307,000,000원

* 토지 면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 토지 지분: 10.6185㎡ (약 3.21평)

* 건물 면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 건물 지분: 49.9724㎡ (약 15.12평)

* 전용 면적: 약 67.37㎡ ~ 70.44㎡ (약 20.38평 ~ 21.31평) - 최근 거래 사례 기준

* 건축일자: 2021년 11월 25일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대 주택, 단독 주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 서측의 도로를 통해 출입하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 덕산초등학교가 인근에 위치하며, 덕계중학교, 양주고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 편의 시설: 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지도 검색 및 토지이용계획 상 특이한 혐오 시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 유해 화학물질 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 입지 파악을 위해서는 현장 조사가 권장됩니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부상 총 채무액: 242,100,000원

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자: 2023-08-10, 권리금액: 188,100,000원)

* 기타 권리 현황:

* 주식회사이레종합건설 근저당 (접수일자: 2024-02-13, 권리금액: 54,000,000원) - 말소

* 의정부세무서장 압류 (접수일자: 2026-01-30) - 말소

* 신한은행 임의경매 (접수일자: 2025-09-18) - 말소

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 건은 임차인 현황이 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 실제 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무와 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 양주시 덕계동 420-3번지 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 소규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 10월: 약 289,000,000원 (전용면적 약 70.44㎡ / 21.31평)

* 2025년 10월: 약 279,000,000원 (전용면적 약 67.37㎡ / 20.38평)

* 2026년 3월: 약 299,000,000원 (전용면적 약 69.70㎡ / 21.08평)

* 시세 동향: 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔/도시형생활주택은 단위 면적당 약 1,380만원 내외의 시세(평당)를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가(307,000,000원)는 최근 최고가 거래액(299,000,000원)과 유사한 수준입니다.

* 상업 잠재력: 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 및 업무 시설(오피스텔) 복합 용도로 사용 가능하여, 주거 수요와 소규모 사업체 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 2021년 11월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치하고 있습니다. 따라서 건물 상태는 비교적 신축급으로 양호할 것으로 예상됩니다.

* 내부 구조: 전용면적 약 67.37㎡ ~ 70.44㎡의 원룸형 구조로, 1~2인 가구의 주거 공간 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

* 편의 시설: 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 급배수 및 위생 설비, 도시가스, 개별난방 설비 등 현대적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 정보 미확인: 가장 큰 리스크 요인으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 차임은 얼마인지 전혀 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 0원 및 임대 관계 미상이라는 정보만으로는 안심하기 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 학교 보호구역 저촉: 토지이용계획 상 학교보호구역에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계나 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축급 오피스텔/도시형 생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 무난하며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하거나 다소 낮은 편이어서 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 현황이 전혀 파악되지 않은 점은 명확한 리스크이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적으로 요구됩니다. 학교 보호구역 저촉 또한 향후 활용 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축급 소형 오피스텔/도시형 생활주택: 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 1인 가구 및 소규모 사업체 수요에 부합합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 최근 실거래가 수준 및 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 고려할 때, 투자 가치가 있습니다.

* 복합 용도 활용: 주거와 업무 공간으로 모두 활용 가능하여 유연한 자산 운용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 307,000,000원

* 최근 최고가 거래액 (2026년 3월): 299,000,000원

* 최근 평균 거래액 (2025년 10월~2026년 3월): 약 289,000,000원

* 임차인 리스크: 높음 (미상)

* 본 건은 신축급 건물이라는 장점이 있으나, 임차인 미확인이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 시세 범위는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 종합적인 고려 하에, 본 건의 적정 입찰가 범위를 260,000,000원 ~ 280,000,000원 으로 제안합니다.

* 초기 입찰가로는 270,000,000원 을 기준으로, 현장 조사 결과 및 명도 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.