나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13332 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 지하철7호선 "중화역" 동측 인근에 위치하고 있는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로서, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철7호선 "중화역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 내 제2층 제201호 로서 외벽: 석재붙임마감, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

주거용 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동, 서, 남측 각각 약4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 경매 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13332 (1)입니다.

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

용도는 주거용이며, 감정평가액은 344,000,000원입니다.

토지 면적은 26.97㎡ (약 8.16평)이며, 해당 토지의 지분은 26.973㎡ (약 8.16평)입니다.

건물 면적은 39.24㎡ (약 11.87평)이며, 해당 건물의 지분은 39.24㎡ (약 11.87평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

건축물대장에 따르면, 건물명은 사르데냐이며 2017년 10월 16일에 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 지하 0층, 지상 6층 건물 중 2층 201호입니다.

해당 호수의 전용면적은 39.24㎡ (약 11.87평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 30-8번지에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주거환경은 보통입니다.

교통상황은 지하철 7호선 "중화역"이 인근에 소재하여 도보 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장도 가까이에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 동측, 서측, 남측으로는 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025-08-21) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(서울북부지방법원 2025타경13332)입니다.

등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권미란)

* 보증금: 301,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

집합건물 등기부요약 내용을 종합하면, 소유권 보존 및 이전 등기가 순차적으로 이루어졌으며, 이후 다수의 압류, 가압류 및 임차권 등기 등이 설정되었으나, 해당 등기들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,580,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 중랑구 중화동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

지하철 7호선 중화역 역세권으로, 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 주거용으로 이용 중입니다.

건물에는 승강기 설비, 위생 설비 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설은 중화역 인근의 상업시설을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 교육시설 이용에 대한 확인이 필요합니다.

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용 확인이 필요합니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 경우, 인수 조건 변경이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 정확한 이해가 중요합니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대차 내역이 미상으로 평가되었습니다. 이는 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

건축물 정보에서 201호와 301호 정보가 혼재되어 제공된 점은 건축물 현황을 정확히 파악하는 데 혼란을 줄 수 있습니다. 본건은 2층 201호입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 중화역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 4천 4백만원이며, 전용면적 약 11.87평, 토지 지분 약 8.16평으로 구성되어 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항과 임대차 내역 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

최근 주변 실거래가 데이터를 기반으로 시세 분석을 진행하였으며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 뛰어난 교통 접근성.

2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물 상태.

소형 평형으로 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리관계를 바탕으로 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 344,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 면적과 건축 연도에 따라 평당 가격 편차가 존재합니다.

2026년 5월 거래된 25.83㎡(2024년 준공)는 230,000,000원 (약 890만원/㎡)에 거래되었으며, 2026년 5월 거래된 62.78㎡(2008년 준공)는 350,000,000원 (약 558만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 39.24㎡ 면적에 2017년 준공 건물로, 위 사례들의 중간 정도의 시세 형성 가능성이 있습니다.

감정가가 876만원/㎡ 수준으로, 비교적 최근의 신축 소형 주택 매매가 수준과 유사합니다.

권리상 인수되는 금액이 없고, HUG가 채권자인 점 등을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 275,200,000원 ~ 309,600,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.