나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13282 [1] 서울특별시 도봉구 창동 746-31 플로렌스빌 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며 근거리에 지하철역(1호선 방학역)이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 구분 소유된 3층 302호로서, (사용승인일 : 2016.3.8) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 상대 보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 :2025.8.26-2026.8.25)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13282(1)

서울특별시 도봉구 창동 746-31 플로렌스빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 38.79㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

특이사항: 중복사건, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "방학1동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 방학역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 내 3층 302호 구분 소유 건물입니다. 2016년 3월 8일 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방 1개, 화장실 1개로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 형상

인접 대지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 본건은 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26-2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

2.6. 공부와의 차이

관련 내용 없음.

2.7. 기타 참고사항

현장 조사 시 거주인 부재로 임대 관계는 미상입니다. 건물 상황 및 내부 구조는 집합건축물대장 상 현황에 의거하였으며, 평가는 동종 다세대주택의 표준적 물건 상황을 기준으로 하였습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약 정보를 바탕으로 권리관계를 분석한 결과, 말소기준권리(2025.04.30. 롯데캐피탈 가압류, 등기부채권 6,152,763원)는 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 오상민 (2016.03.10)

* 소유권 이전: 왕화순 (2020.09.18)

* 롯데캐피탈 가압류 (2025.04.30, 6,152,763원): 말소기준권리로 기재되었으나, 말소됨.

* 신한카드 강제경매 (2025.09.16, 11,910,477원): 현재 진행 중인 경매 사건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 강제경매 (2026.03.20, 192,000,000원): 본 경매에서 소멸될 예정입니다.

* 국민건강보험공단 압류 (2026.03.31): 본 경매에서 소멸될 예정입니다.

* 도봉구(서울특별시) 압류 (2026.05.11): 본 경매에서 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 안치환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-19. 대항력 없음.

주: 보증금 및 차임이 미상이라 할지라도 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(지혜민): 보증금 192,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-15, 확정일자 2020-09-15, 배당신고일자 2024-09-27. 대항력 없음.

주: 해당 임차권은 HUG의 강제경매와 연관된 것으로 보이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 다소 차이가 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 33.82㎡(약 10.23평) 면적의 다세대주택은 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,660,000원)

* 2026년 7월 거래된 38.43㎡(약 11.63평) 면적의 다세대주택은 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,760,000원)

본 건의 건물 면적은 38.79㎡(약 11.73평)로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때, 대략 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

감정가는 236,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 향후 가격 상승 기대치 등이 반영된 결과일 수 있으나, 최근 실거래가를 바탕으로 한 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 방학역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근에 방학1동주민센터가 위치하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

* 녹지: 주변 공원 및 녹지 공간에 대한 정보는 부족하나, 지역 개발 상황에 따라 추가적인 녹지 환경 조성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 HUG 인수조건 변경: 본 건은 중복사건으로 진행되고 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있어 권리관계나 매각 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. HUG 관련 채권(192,000,000원)은 본 경매로 소멸될 예정이나, 관련 법적 절차 및 조건 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약 허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 부동산 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 개발 계획이나 인근 시설 변경 가능성은 상존하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, HUG 관련 대규모 채권도 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 대비 높은 감정가와 중복사건, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 입찰 시 신중한 판단을 요구합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이나 명도 부담이 적음.

* 역세권에 위치한 주거용 부동산.

* 건물 사용승인 연차가 비교적 최근(2016년)으로 건물 상태 양호 예상.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가 시세는 3.8억원 ~ 1.7억원 수준으로 분석됩니다. 감정가 2.36억원 대비 실거래가 수준이 낮으므로, 이를 바탕으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

HUG 관련 대규모 채권(19.2억원)이 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 권리상 부담은 적습니다. 그러나 "중복사건" 및 "HUG 인수조건 변경" 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인 후, 시세 분석에 기반한 입찰가 책정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하되, 감정가와의 차이 및 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 고려한 가격입니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 조사 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.