나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3166 [1] 서울특별시 노원구 상계동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 지하철 4호선 노원역 남측 인근에 위치하며, 주위에는 근 린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철 4,7호선 노원역 및 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1(상계동 341-42)은 가장형 평지로 현황 도로로 이용중인 것으로 판단되고, 기호2(상계 동 341-8)는 대체로 사다리형 평지로 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2003-09-17), 제1종지구단위계획구역(노원구역), 가축사육제한구역{가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군 사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

지적개황도 참고

공부와의 차이

토지 기호1(상계동 341-42)지목이 대이나 현황 도로로 이용중인 것으로 판단되며, 정확한것 은 지적 및 경계측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕으로 외벽 : 타일 붙임 등 내벽 : 벽돌붙임, 인테리어 마감재 등 창호 : 알미늄샷시 및 목재 창호 등. 바닥 : 목재무늬 장판 등.

이용상태

1층 : 점포3(골목집, 고집불통강곱창, 팔도사나이막걸리) 2층 : 주택(방3, 주방, 거실, 욕실, 화장실 등) 지층 : 점포1(라이브호프) < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

위생설비, 난방설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

<후첨 지적도 및 내부구조도 참조 >

공부와의 차이

지층의 공부 상 용도 중 일부가 창고, 보일러실이나 전체를 근린생활시설(라이브 호프)로 이 용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본 건물이 일반건축물대장 상 위반거축물로 등재되어있음. 2024.09.03.위반건축물표시[위반내역:1.근생(화장실)패널3㎡/2.계단실,외부계단(샤시)3.5 ㎡/3.근생(창고)패널12㎡]

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3166 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 341-42

* 용도: 근린주택

* 감정가: 3,695,735,090원

* 토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

* 건물면적: 336.60㎡ (약 101.82평)

* 건물 제시외면적: 93.67㎡ (약 28.34평)

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

* 채권자: 장

* 특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인, 위반건축물

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 노원구 상계동 지하철 4호선 노원역 남측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진입이 가능하며, 지하철 4, 7호선 노원역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 물건지 남측으로 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본 건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

* 토지 기호1 (상계동 341-42)은 지목이 '대'이나 현황 도로로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 정확한 현황은 지적 및 경계 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 토지 기호2 (상계동 341-8)는 주상용 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

* 주요 권리로는 노원세무서장의 근저당 940,000,000원과 채권자 장 의 강제경매 개시결정(2025타경3166)이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 940,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 강 (보증금 20,000,000원, 차임 1,610,000원, 2011-04-05 전입/확정)은 대항력이 있습니다.

* 임차인 강 (2호실, 보증금 10,000,000원, 차임 1,610,000원, 2025-11-26 전입/확정)은 대항력이 없습니다.

* 임차인 강 (3호실, 보증금 10,000,000원, 차임 1,610,000원, 2011-07-20 전입, 2011-08-23 확정)은 대항력이 있습니다.

* 임차인 설 (보증금 20,000,000원, 차임 1,570,000원, 2022-07-22 전입, 2025-11-28 확정)은 대항력이 있습니다.

* 임차인 심 (보증금 10,000,000원, 차임 1,540,000원, 2025-03-18 전입, 2025-11-26 확정)은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되는지 여부는 경매 진행 과정에서 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 노원역 역세권에 위치한 상계동 지역으로, 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 유동인구 및 수요가 풍부합니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 건물은 1층에 3개 점포, 2층에 주택, 지층에 1개 점포(라이브 호프)로 구성된 근린주택입니다.

* 제시외 건물 약 93.67㎡가 포함되어 있으며, 이는 주방 등으로 이용되는 것으로 추정됩니다.

4.3. 경쟁 환경

* 유사한 근린생활시설 및 상업 시설이 다수 존재하여 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 그러나 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 충분한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 노원역 주변은 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 집중되어 있어 생활이 편리합니다.

* 각종 음식점 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 2층 주택 부분은 독립적인 주거 공간으로 활용 가능하며, 1층 및 지층의 점포는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 주위 아파트 단지 등 주거 환경도 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 위반 내역으로는 근생(화장실) 패널 증축, 계단실/외부계단 샤시 설치, 근생(창고) 패널 증축 등이 확인됩니다.

* 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용에 대한 제한 등 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액은 0원으로 표시되어 있으나, 배당을 통한 변제 여부 및 실제 인수 가능성은 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인의 배당신고일자가 경매 진행 시점 이후로 잡혀 있어, 실제 배당이 이루어질지, 보증금이 어떻게 처리될지 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 현황 불일치

* 토지 일부(기호1, 상계동 341-42)가 공부상 지목은 '대'이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 이는 토지 활용에 제약을 초래할 수 있으며, 법적 소유권 및 이용 권한에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 공유물 분할 경매

* 공유물 분할을 위한 경매는 여러 공유자의 이해관계가 얽혀 있어 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

* 약 93.67㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 이는 매각 및 인도 대상에 포함됩니다.

6.6. 주변 시설

* 현재까지 조사된 정보에 따르면, 물건지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린주택입니다. 하지만 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인, 토지 현황과 공부상 지목 불일치, 공유물 분할 경매라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 해결 방안을 철저히 마련한다면, 역세권의 가치를 활용한 수익 창출이 기대될 수 있습니다. 하지만 투자 결정 전에 모든 위험 요소를 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 노원역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 합니다.

* 다목적 활용: 점포와 주택으로 구성되어 있어 임대 수익과 자가 사용 모두 고려할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 입지적 강점을 바탕으로 지역 시세 상승 시 투자 가치가 높습니다.

* 복잡성 관리: 공유물 분할 경매의 복잡성을 이해하고 법적 절차를 통해 정리해 나갈 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 3,695,735,090원

* 본 건은 위반건축물, 대항력 있는 임차인(보증금 인수 여부 불확실), 토지 현황 불일치 등 여러 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 약 70~75% 수준을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 2,580,000,000원 ~ 2,770,000,000원

* 권장 입찰가: 약 2,700,000,000원 (27억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.